規(guī)范物業(yè)管理的控制對(duì)策(一)

　　物業(yè)管理的現(xiàn)狀及意義

　　物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋和與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。各類房屋可以是住宅區(qū)和單體的其它建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。與之相配套的設(shè)備，設(shè)施和場(chǎng)地，是指屬于室內(nèi)外的各類設(shè)備和公共市政設(shè)施及相鄰的場(chǎng)地、庭院公建。物業(yè)管理是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地，以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務(wù)，物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)之路，其最終目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長(zhǎng)。

　　物業(yè)管理行業(yè)是在改革開(kāi)放中興起的一個(gè)新興行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展，不僅改善了人民群眾的生活和工作環(huán)境，也提高了城市管理水平，更促使住宅及配套建設(shè)更加精細(xì)，在實(shí)施社會(huì)再就業(yè)工程中也起到了積極而重要的作用。近年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)一步深化和城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速發(fā)展的新時(shí)期。目前，物業(yè)管理新體制不僅在新舊住宅區(qū)全面推廣，而且已被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商店、辦公樓宇等各類物業(yè)采用。國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有大中型企業(yè)以及軍隊(duì)后勤服務(wù)體制改革，也都與物業(yè)管理的推進(jìn)相結(jié)合。目前，我國(guó)已經(jīng)初步形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)治安保衛(wèi)、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、居民服務(wù)、物業(yè)中介等系列的配套服務(wù)。物業(yè)管理已在房地產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)服務(wù)行業(yè)相結(jié)合的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為與廣大人民群眾的生活和工作息息相關(guān)的一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的新興行業(yè)。

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，作為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)、流動(dòng)的自然延續(xù)和房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要的分支，物業(yè)管理的地位日益突出，一項(xiàng)物業(yè)“三分在建設(shè)，七分在管理”優(yōu)良的物業(yè)管理，越來(lái)越成為商品住宅特別是品牌樓盤的熱賣點(diǎn)，已為業(yè)內(nèi)外人士所共識(shí)，這也是房產(chǎn)公司已開(kāi)始關(guān)心物業(yè)管理并把物業(yè)管理作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)主要戰(zhàn)略決策的原因，國(guó)內(nèi)外置業(yè)人士也把物業(yè)管理作為選房的重要因素，物業(yè)管理正式成為行業(yè)內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　進(jìn)入九十年代以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使大量的住宅小區(qū)和高層樓宇及各類房屋投入市場(chǎng)，并進(jìn)入消費(fèi)。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)僅住宅建筑在5萬(wàn)平方米以上的新建小區(qū)多達(dá)10000多個(gè)，按目前發(fā)展速度預(yù)計(jì)到2005年，要增到2.6萬(wàn)多個(gè)小區(qū)。如此大的建設(shè)規(guī)模，如此多的住宅小區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)管理提出了更高、更新的要求，而且隨著住房體制的深化改革，住宅商品化的進(jìn)一步推進(jìn)，產(chǎn)權(quán)多元格局已經(jīng)形成，這一切都迫切需要房地產(chǎn)管理部門進(jìn)一步轉(zhuǎn)換機(jī)制，更加完善物業(yè)管理體系，為居民創(chuàng)造一個(gè)安心、安全的居住環(huán)境，也能使房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展。物業(yè)管理對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民群眾居住質(zhì)量的提高發(fā)揮了積極而重要的作用：一方面改善了人民群眾的居住條件，也提高了人民群眾的居住質(zhì)量;另一方面也維護(hù)了社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，更有利于擴(kuò)大和實(shí)施再就業(yè)工程;再一方面是刺激了居民對(duì)服務(wù)消費(fèi)支出的增長(zhǎng)，也推動(dòng)了社區(qū)的精神文明建設(shè)。

　　物業(yè)管理存在的問(wèn)題

　　由于物業(yè)管理與廣大人民群眾的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，管理水平也就越來(lái)越成為人民群眾關(guān)注的熱點(diǎn)。由于正處于發(fā)展階段，所以存在不少問(wèn)題，如：物業(yè)管理活動(dòng)中各主體的權(quán)利和義務(wù)不明確，業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益無(wú)法得到有效保護(hù)，政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)實(shí)施監(jiān)督管理和人民法院處理物業(yè)管理糾紛缺乏明確的法律法規(guī)依據(jù)，致使大量的矛盾和糾紛出現(xiàn)，這些問(wèn)題的出現(xiàn)嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。另外，與物業(yè)管理的實(shí)踐活動(dòng)相比，我國(guó)物業(yè)管理立法嚴(yán)重滯后的狀況已經(jīng)開(kāi)始制約物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展：一是法制建設(shè)滯后，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清;二是建設(shè)與管理職責(zé)不清，缺乏有效銜接;三是尚未形成規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范;四是業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作缺少監(jiān)督和制約;五是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)維修資金管理和落實(shí)不到位;六是物業(yè)管理行業(yè)人員素質(zhì)偏低、人才乏缺。

　　形成這些問(wèn)題的原因：

　　(1)消費(fèi)意識(shí)陳舊

　　業(yè)主是物業(yè)管理主體之一，確立業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)是物業(yè)管理順利健康發(fā)展的必要條件。阻礙物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)形成的原因主要有：

　?、賯鹘y(tǒng)的住房實(shí)物分配體制。以往我國(guó)實(shí)行的是福利性低房租的住房保障體制，職工的住房由國(guó)家或單位統(tǒng)包統(tǒng)管的傳統(tǒng)模式，在部分業(yè)主思想中已形成了一種根深蒂固的觀念。

　?、陂L(zhǎng)期的低工資收入政策。我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行低收入、廣就業(yè)的低工資政策，職工工資結(jié)構(gòu)中沒(méi)有住房消費(fèi)含量。實(shí)行房改以來(lái)，雖然工資結(jié)構(gòu)中有了住房補(bǔ)貼，但主要用于房改中的購(gòu)房，仍然沒(méi)有用于物業(yè)管理消費(fèi)的成份。

　?、勰：奈飿I(yè)管理認(rèn)識(shí)。由于立法滯后和對(duì)物業(yè)管理的概念不清，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的責(zé)任要求往往超出了合理范圍。部分業(yè)主認(rèn)為一切權(quán)力歸業(yè)主，業(yè)主擁有了產(chǎn)權(quán)就擁有了物業(yè)管理的一切權(quán)利，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)要求甚多，而對(duì)業(yè)主的行為規(guī)范是籠統(tǒng)一筆帶過(guò)。

　?、塥M隘的自由市場(chǎng)思想。不少人認(rèn)為物業(yè)管理既然是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，就應(yīng)當(dāng)完全按照市場(chǎng)法則來(lái)處理相關(guān)的一切關(guān)系。個(gè)別業(yè)主甚至揚(yáng)言“我不交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)槲也恍枰飿I(yè)管理”。其實(shí)，這種觀點(diǎn)忽略了一個(gè)重要問(wèn)題----物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主群體，公共物業(yè)的維護(hù)服務(wù)是一種公共消費(fèi)。

　　(2)管理不規(guī)范

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審核不嚴(yán)，在物業(yè)管理的市場(chǎng)準(zhǔn)入、招投標(biāo)、行為規(guī)范、權(quán)利義務(wù)、糾紛處理、法律責(zé)任等方面缺乏具體性、可操作性，這樣，物業(yè)管理中產(chǎn)生大量矛盾和糾紛無(wú)章可循，往往得不到及時(shí)解決。另一方面從業(yè)人員素質(zhì)不高，專業(yè)人才較少，教育培訓(xùn)體系不能建立，專業(yè)化隊(duì)伍尚未形成，物業(yè)管理公司大部分員工身兼數(shù)職(售房員、房管員、門衛(wèi))，沒(méi)有形成專業(yè)集團(tuán)化的管理隊(duì)伍。

　　物業(yè)管理形式呆滯，基本上是開(kāi)發(fā)公司自建、自銷、自管的舊體制，社會(huì)招聘和業(yè)主委員會(huì)招聘的物業(yè)管理公司基本沒(méi)有介入，但體制往往是從開(kāi)發(fā)商自身利益出發(fā)“帳出一本，臨時(shí)應(yīng)付”的短期行為較多，致使物業(yè)管理公司缺乏適應(yīng)功能、缺乏開(kāi)拓性。

　　(3)亂收費(fèi)

　?、僭綑?quán)定價(jià)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

　　②不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià);

　?、厶峁┓?wù)質(zhì)價(jià)不符;

　　④只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，某市大多數(shù)物業(yè)管理公司都沒(méi)有按規(guī)定收取管理費(fèi)用，如治安服務(wù)，很多小區(qū)只設(shè)一個(gè)值班人員，他還需要吃飯、休息，更不能保證24小時(shí)流動(dòng)巡邏，另外還有一些住宅小區(qū)沒(méi)設(shè)車棚，更沒(méi)有專人看管，而且有的小區(qū)根本就沒(méi)有綠化項(xiàng)目，但都收取這方面管理費(fèi)用。按要求一般小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)在25元/戶月左右，而小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)均在29元/戶月以上。

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