規(guī)范物業(yè)管理的控制對(duì)策(二)

　　管理措施

　　(1)政府方面

　　物業(yè)管理質(zhì)量的高低，直接關(guān)系到人們的生活質(zhì)量和工作環(huán)境，影響到整個(gè)城市的精神文明建設(shè)。各級(jí)政府應(yīng)從國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的角度，制定發(fā)展物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，特別要研究制定住房管理體制改革的具體政策和措施，進(jìn)一步加大培育物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理市場的力度。

　?、俳ㄕ铝⒅?，建立健全物業(yè)管理政策法規(guī)。目前國家有關(guān)方面已將物業(yè)管理法列入立法議程，地方政府也要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際，著手進(jìn)行物業(yè)管理立法的調(diào)研、起草、論證等工作，按照社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，規(guī)范物業(yè)管理中政府、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立物業(yè)管理體制，明確物業(yè)管理原則，建立物業(yè)管理市場競爭機(jī)制。

　?、诜e極宣傳，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的理解度。要充分利用媒體加大宣傳力度，提高業(yè)主的參與意識(shí)，使廣大業(yè)主明白自己作為物業(yè)管理消費(fèi)者所具有的權(quán)力、責(zé)任和義務(wù)。

　?、劾眄槞C(jī)制，研究制定物業(yè)管理消費(fèi)貨幣化政策。推行物業(yè)管理，改變住房維修管理的福利制，是住房制度改革的內(nèi)容之一，是城鎮(zhèn)住房制度改革的延續(xù)。國家正在考慮在工資改革中，將物業(yè)管理費(fèi)用作為補(bǔ)貼列入職工工資，即在職工工資中，相應(yīng)增加物業(yè)管理消費(fèi)支出部分，解決消費(fèi)能力不足的問題，并在廣大居民中逐步樹立物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)。物業(yè)管理消費(fèi)的貨幣化分配，實(shí)質(zhì)上是將計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下房屋管理由國家或單位完全包下來，改為由居民所在單位把原來用于住房維修管理的資金以物業(yè)管理補(bǔ)貼的形式發(fā)給職工，再由職工自己去購買物業(yè)管理服務(wù)。向職工發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼，不僅能增強(qiáng)職工支付物業(yè)管理費(fèi)的經(jīng)濟(jì)承受能力，更主要的是增強(qiáng)其消費(fèi)心理承受能力。

　?、苷{(diào)控價(jià)格，促使物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)價(jià)相符。政府對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)要合理調(diào)控。合理的價(jià)格應(yīng)該符合3個(gè)方面的要求：一是群眾承受得了;二是物業(yè)公司有積極性，不讓物業(yè)公司虧本經(jīng)營;三是政府不能背上包袱。要做到物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)價(jià)相符，應(yīng)從下面3點(diǎn)考慮：首先是健全物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，根據(jù)不同的消費(fèi)群體，提供不同層次的物業(yè)管理。具體來說，物業(yè)管理應(yīng)突破服務(wù)收費(fèi)“一刀切”的模式，分類實(shí)施;其次是測算不同服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)檔次的物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，方便業(yè)主根據(jù)自己的消費(fèi)水平，購買相應(yīng)水平的物業(yè)管理服務(wù);再次是對(duì)下崗職工家庭及部分低收入者要制定相關(guān)的減免政策，以贏得廣泛的群眾基礎(chǔ)。

　　(2)社會(huì)方面

　　從宏觀角度看，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是大有好處的。一是物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)，它可以解決大量的社會(huì)就業(yè)問題;二是物業(yè)管理作為住房消費(fèi)新的增長點(diǎn)，將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極影響;三是物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)整個(gè)城市管理起到重大作用。因此社會(huì)的發(fā)展，呼喚物業(yè)管理的完善和發(fā)展。從微觀角度看，要通過社會(huì)輿論提高住戶的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)。另外，業(yè)主和房屋使用人要努力提高自身的社會(huì)道德水平，既然享受了物業(yè)管理服務(wù)，就要遵章守規(guī)，自覺履行繳費(fèi)義務(wù)。

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)商方面

　　要積極協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系。開發(fā)商在物業(yè)的項(xiàng)目選定、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)銷售等過程中都要認(rèn)真考慮物業(yè)管理的配套服務(wù)設(shè)施，做到與住宅建設(shè)同步進(jìn)行，并重視營造優(yōu)雅環(huán)境，減少物業(yè)交付使用時(shí)物業(yè)管理的再投入。同時(shí)，物業(yè)維修基金要及時(shí)歸集到位，以解決物業(yè)大修的后顧之憂。如有的小區(qū)，綠地不隨主樓同步建設(shè)導(dǎo)致部分業(yè)主將其占用為菜地。

　　(4)物業(yè)管理企業(yè)方面

　?、傥飿I(yè)公司要加強(qiáng)職工隊(duì)伍建設(shè)，從舉止言談、工作程序等方面規(guī)范、教育、考核職工，全面提高職工素質(zhì);要公開辦事制度，完善服務(wù)公約，履行物業(yè)管理委托合同;要切實(shí)提高管理水平，保障消費(fèi)者交納管理費(fèi)后能得到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。

　　②物業(yè)公司要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，積極開源節(jié)流，定期公布賬目，接受業(yè)主監(jiān)督，并加強(qiáng)宣傳，讓業(yè)主真正了解物業(yè)管理的內(nèi)容和經(jīng)費(fèi)收支情況，從而提高業(yè)主“誰受益誰出錢”的市場經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

　?、畚飿I(yè)公司要加強(qiáng)行業(yè)自律，建立健全行業(yè)行為的約束機(jī)制，自覺接受政府、業(yè)主和行業(yè)組織的監(jiān)督。

　?、芪飿I(yè)公司要優(yōu)化資源配置，加快企業(yè)資產(chǎn)重組，形成市場化、規(guī)?；?、集團(tuán)化的管理模式。

　　(5)業(yè)主方面

　　廣大居民應(yīng)不斷提高市場經(jīng)濟(jì)意識(shí)，自覺適應(yīng)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房制度的改革。房屋無論是作為消費(fèi)品實(shí)現(xiàn)使用價(jià)值，或者作為投資品保值增值，物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)性質(zhì)都是存在的，再投入也就理所當(dāng)然。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)物業(yè)管理的需求會(huì)越來越強(qiáng)烈，住房消費(fèi)(包含物業(yè)管理消費(fèi))占居民消費(fèi)總支出的比重會(huì)越來越大。加強(qiáng)宣傳，提高業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作。

　　現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理法規(guī)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)以及運(yùn)作方式未能明確規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)的成立與運(yùn)作困難，業(yè)主委員會(huì)行使招投標(biāo)的權(quán)力實(shí)際上處于虛無狀態(tài)，致使物業(yè)管理的需求主體不能成立，物業(yè)管理的買入市場不能形成，同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)操作的不規(guī)范，影響了物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)作，制約了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

　　所有這些，應(yīng)該通過宣傳，來提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的支持，調(diào)動(dòng)業(yè)主參與管理和消費(fèi)的積極性。同時(shí)，積極引導(dǎo)和培育業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理的招投標(biāo)，及規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的招投標(biāo)行為，努力推進(jìn)物業(yè)管理市場化的進(jìn)程。

　　(6)加強(qiáng)理論研究，建立物業(yè)管理的理論體系

　　理論來源于實(shí)踐，并對(duì)實(shí)踐具有指導(dǎo)作用，沒有理論指導(dǎo)的實(shí)踐是一種盲目的實(shí)踐和低層次的活動(dòng)，目前我國物業(yè)管理理論研究滯后，對(duì)物業(yè)管理的理論研究仍然是局部的、片面的、零星的，尚沒有形成一套較為完善的物業(yè)管理理論體系。目前物業(yè)管理很多層次的問題得不到解決，很大程度上是因?yàn)槿狈ξ飿I(yè)管理的理論指導(dǎo)和理論支持。

　　目前我們不但要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理基礎(chǔ)理論的研究，更要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理焦點(diǎn)問題和熱點(diǎn)問題的研究。這些問題從理論上解決了，其實(shí)際工作問題也就較容易解決了。此外，物業(yè)管理理論和學(xué)術(shù)界要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理理論的歸納和總結(jié)，形成一套較為完整的物業(yè)管理理論體系，從而正確地指導(dǎo)物業(yè)管理的實(shí)施。

　　(7)提高物業(yè)管理科技含量，提高物業(yè)管理檔次

　　目前我國物業(yè)管理屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，管理的基本內(nèi)容通常是安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生和維修養(yǎng)護(hù)等低層次的工作，在管理手段上主要靠手工操作，管理技術(shù)落后，技術(shù)含量不高，造成了管理成本過高、物業(yè)管理水平難以提高的現(xiàn)狀。

　　在物業(yè)管理的規(guī)劃、設(shè)計(jì)的施工建設(shè)過程中，在硬件的配套設(shè)施上要提高物業(yè)管理的智能化管理水平。此外，物業(yè)管理企業(yè)還要投入一定的人力和物力，進(jìn)行物業(yè)管理的技術(shù)改造、管理升級(jí)，這些一次性投資雖然費(fèi)用較大，但長遠(yuǎn)回報(bào)更大，可有效降低物業(yè)管理人力成本，提高物業(yè)管理的檔次。

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