地產(chǎn)策劃中的六大誤區(qū)

　　策劃咨詢機(jī)構(gòu)不是奇跡的創(chuàng)造者，而是客觀現(xiàn)實(shí)的分析者，其建議或結(jié)論對開發(fā)商而言，不是一個放之四海而皆準(zhǔn)的絕對真理，而是一個開發(fā)方向的建議及與此相應(yīng)的工作計(jì)劃。

　　將策劃放在詳規(guī)之后――本末倒置難為“謀”

　　目前，大多數(shù)開發(fā)商的開發(fā)理念依然是以“我”為中心，不去關(guān)注市場，“走一步算一步”、“車到山前必有路”的思想主宰著開發(fā)意識：拿到一塊地，接著搞設(shè)計(jì)，方案一比較，看誰畫得好。完全沒有市場營銷觀念――賣給誰?

　　在詳規(guī)比較階段或規(guī)劃確定之后，開發(fā)商也許能想起策劃咨詢機(jī)構(gòu)：你給我定定位，看哪個方案好，開發(fā)商立等要方案。這樣，既不知己――沒有項(xiàng)目區(qū)域市場調(diào)研數(shù)據(jù)支持;又不知彼――沒有競爭對手項(xiàng)目的市場營銷戰(zhàn)略的應(yīng)對措施;也沒有確立項(xiàng)目的銷售方向，誰能說得清哪個方案好?

　　因?yàn)楣ぷ鞒绦蛞呀?jīng)本末倒置，開發(fā)商如果不能果斷將已經(jīng)做的工作推倒重來，策劃咨詢機(jī)構(gòu)所能做的只是營銷概念策劃：為項(xiàng)目的未來銷售找賣點(diǎn)，想辦法讓置業(yè)者接受開發(fā)商已經(jīng)建成的產(chǎn)品，項(xiàng)目的空置顯然不可避免。

　　找最好的策劃機(jī)構(gòu)――一個“好”字難界定

　　房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)屬于智力企業(yè)，工作業(yè)績很難量化?！昂谩边@個詞同樣是個比較、相對的概念，而不能量化。房地產(chǎn)的地域性決定了不同策劃咨詢機(jī)構(gòu)具有不同的特長，同時，不同的策劃咨詢機(jī)構(gòu)對不同區(qū)域的熟悉程度也不同，使用的調(diào)查手段、取樣方法、樣本選取范圍也不同，人力資源結(jié)構(gòu)不同，應(yīng)用的理論不同，對項(xiàng)目的看法也不盡相同。由于沒有一個通用的工作標(biāo)準(zhǔn)來衡量，即使對同一個項(xiàng)目，也有可能得出完全不同的結(jié)論。

　　按人才結(jié)構(gòu)劃分，目前有四類策劃咨詢機(jī)構(gòu)：

　　1、“外來派”：全部由外來“和尚”組成，觀念先進(jìn)，視野開闊，大處著眼，缺陷是過于超前，很難融入當(dāng)?shù)氐纳鐣睢?/P>

　　2、“本土派”：全部由本地“和尚”組成，腳踏實(shí)地，小處著手，細(xì)心求證，缺陷是觀念落后，過于保守，對外來文化接受緩慢。

　　3、“實(shí)力派”：由中外“和尚”結(jié)合而成，觀念先進(jìn)，腳踏實(shí)地，缺陷是區(qū)域文化摩擦，容易形成觀念對壘，磨合期長。

　　4、“精英派”：本地“土著和尚”與在沿海城市工作學(xué)習(xí)歸來的“游學(xué)和尚”組成，外來觀念與本土文明相互融合，得“適用”精髓。

　　四類策劃咨詢機(jī)構(gòu)各有所長，外部先進(jìn)理念與本地的房地產(chǎn)具體實(shí)踐結(jié)合得最好的、能夠抓住市場有效需求及其細(xì)微變化的才是最具實(shí)力的策劃咨詢機(jī)構(gòu)。

　　開發(fā)商招標(biāo)選擇―――策劃咨詢機(jī)構(gòu)無奈應(yīng)標(biāo)

　　有些房地產(chǎn)開發(fā)商要求應(yīng)標(biāo)方案對項(xiàng)目有詳盡的分析與定位，而詳盡的分析與定位來自于項(xiàng)目調(diào)研、市場細(xì)分之后的結(jié)論。而簽約前，房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)是不會投入足夠的人力、物力、財力去進(jìn)行廣泛的前期市場分析論證工作的。用十幾天甚至幾天時間拿出的應(yīng)標(biāo)方案，分析與定位只能建立在主觀推測上。這種本末倒置的做法，能保證所建項(xiàng)目面對的是有效需求嗎?

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