房地產開發(fā)成本控制復習指導

　　一、房地產開發(fā)成本的組成

　　房地產開發(fā)成本大致可分為四大部分：

　　一是建安成本，約占房地產總成本的50%;

　　二是土地成本;

　　三是配套設施費，主要是指水、電、煤氣、市政和公建配套費，學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施;

　　四是規(guī)劃設計費。

　　二、房地產開發(fā)企業(yè)的成本管理職責

　　一是根據本單位業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設想，提交立項可行性報告，履行立項審批程序。

　　二是客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。

　　三是遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控，保證將成本控制在目標成本范圍之內。

　　四是正確處理成本、市場、工程質量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。

　　五是組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關資料，堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。

　　六是熟悉、掌握國家和當地有關法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。

　　七是定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經驗教訓等。

　　三、房地產開發(fā)主要階段的成本控制。

　　一項目決策階段的成本控制。在做出決策之前，必須認真分析各種市場、技術及環(huán)境因素。新項目立項時須提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖邆涞貕K基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：成本費用估算和控制目標及措施;投資及效益測算、利潤體現安排;稅務環(huán)境及其影響;資金計劃;《競投方案》(僅限招標、拍賣項目);投資風險評估及相應的對策;項目綜合評價意見等，資料的準確性是決策者做出決策的主要條件。

　　二規(guī)劃設計階段的成本控制。規(guī)劃設計對工程造價的影響程度達75%以上。因此，規(guī)劃設計階段工程造價的控制是關鍵，總體規(guī)劃設計方案(包括建造成本控制總體目標)，應首先上報“規(guī)劃設計方案聽證會”進行審查，通過后進入下一設計階段。每一階段都須要求設計單位出具《設計概(預)算》，并在與上一階段的概(預)算進行認真分析、比較的基礎上，編制《建造成本概(預)算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性(包括建成后的物業(yè)管理成本)等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

　　三施工階段的工程造價控制。施工階段所投入的資金量最大。有效地控制本階段的工程造價，主要應從以下幾個方面著手。

　　第一，把握好工程施工招投標，選擇施工工藝先進、報價合理、社會信譽好、技術力量雄厚的施工企業(yè)，鼓勵施工單位采用先進施工工藝，縮短工期。

　　第二，加強現場簽證的管理，杜絕行賄受賄等不良風氣，避免建設單位的現場管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時及重復簽證等現象。同時，加強對簽證的監(jiān)督與審核，要求所有的簽證必須由監(jiān)理工程師核實后方可簽發(fā)。

　　第三，強化施工合同和索賠的管理。一方面，必須做好日常例會及處理技術問題、進度問題及其它重大問題等會議記錄，為避免索賠提供依據;另一方面，在處理索賠時應仔細研究合同中每一條款的內容，分清雙方的風險和責任，謹慎處理索賠，凡不屬于自己責任范圍內的，則概不得批準對方的索賠要求。

　　四竣工結算階段的工程造價控制。

　　一是嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題。

　　二是檢查隱蔽驗收記錄及施工日記.確認隱蔽驗收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。

　　三是落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序.是否經設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。

　　四是按圖嚴格核實工程量。

　　五是嚴格執(zhí)行投標過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現。

　　六是嚴格按規(guī)定和合同套取計費程序，計取各項費用。七是認真審查，復核，防止各項計算誤差。

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