2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(96)

　　【案例2-13】$lesson$

　　北京市××花園借款項目評估報告

　　評估報告摘要

　　一、借款企業(yè)資信評估

　　北京××房地產(chǎn)股份有限公司為上市公司，是經(jīng)建設(shè)部審批認定的具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司2003年9月末資產(chǎn)總額120890.04萬元，負債總額52546.35萬元，所有者權(quán)益總額68343.69萬元，股本總額17320.00萬元。通過資產(chǎn)負債表、盈利能力及資產(chǎn)運用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢，自身積累增加，對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。截至2003年10月30日，該公司在各銀行無借款余額。企業(yè)無不良信用記錄。目前尚無有關(guān)機構(gòu)對其進行過資信評級。

　　二、項目概況

　　項目由北京××房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)建設(shè)。位于西三環(huán)與西四環(huán)之間，距西三環(huán)紫竹橋約1000米，距西四環(huán)四季青橋約1200米。在車道溝橋西南側(cè)，昆玉河西岸，東臨昆玉河畔市政綠化帶，南靠彰化路，西接曙光花園望山園，北鄰紫竹院路。規(guī)劃占地面積65519.36┫，規(guī)劃總建筑面積166196.72┫，地上建筑面積138967.72┫，地下建筑面積27229.00┫，總體布局由5棟住宅弧形板樓、高檔會所及整體地下車庫組成。2#、3#、4#、5#、6#樓為住宅，地下2層，地上14～17層。7#樓為配套公建(會所)，地下2層，地上2層。5棟住宅樓基底圍合范圍內(nèi)為地下車庫，地下1層。從目前項目的進展情況和已獲得的各項開發(fā)建設(shè)手續(xù)分析，項目的開發(fā)建設(shè)具有合法有效性。項目規(guī)劃建設(shè)的高檔住宅小區(qū)較好地體現(xiàn)了最高最佳使用原則，具有可實施性。項目周邊各項市政設(shè)施齊備。包括本項目在內(nèi)的曙光花園的開發(fā)建設(shè)對改善該地區(qū)的環(huán)境狀況起到了積極的作用。

　　三項目市場分析

　　北京西部地區(qū)繼亞運村、CBD之后，成為京城樓市又一后起之秀，也是近兩年北京樓價漲幅最大的區(qū)位。項目定位為純居住高檔國際生活社區(qū)。本項目有區(qū)位價值優(yōu)勢、建筑價值優(yōu)勢、觀景價值優(yōu)勢、園林價值優(yōu)勢及開發(fā)商前景優(yōu)勢。但是其附近競爭性項目較多，周邊樓盤開發(fā)情況對其有直接的影響，與曙光花園望山園未完全獨立，以及作為上市公司會面臨年底現(xiàn)金回流的壓力等不得因素。

　　四、項目資金來源

　　項目總投資為91508萬元，其中：⑴項目單位自籌資金30000萬元，由募集資金20000萬元及非募集資金10000萬元組成，占總投資的32.78%;⑵申請銀行借款17000萬元，占總投資的18.58%;⑶售樓回款44508.10萬元，占總投資的48.64%。其中企業(yè)自籌資金已基本到位。

　　五、項目進度與資金運用

　　該項目目前為在建工程，2#、3#、5#、6#號樓主體基本完成，正在進行內(nèi)部裝飾及安裝工程施工;7#號樓(會所)地下結(jié)構(gòu)部分完工;地下車庫結(jié)構(gòu)部分完工;小區(qū)管網(wǎng)等配套工程施工中。預(yù)計住宅樓于2004年2月竣工，會所、地下車庫、小區(qū)配套及園林綠化工程于2004年6月30日完工。項目在同一時期的資金來源大于資金運用并有盈余，完全可以滿足工程進度對資金需求的剛度和強度要求，能夠達到資金平衡。項目成功的關(guān)鍵問題是能否按期得到××銀行貸款、項目能否按期完工和能否按計劃銷售回款。

　　六、財務(wù)指標

　　⑴ 項目靜態(tài)財務(wù)評價指標

　?、倏偼顿Y收益率：15.08%;總投資年均收益率：6.03%;

　?、诳偼顿Y凈收益率：11.02%;總投資年均凈收益率：4.41%;

　?、圩杂匈Y金凈收益率：45.99%;自有資金年均收益率：18.40%;

　?、茏杂匈Y金凈收益率：33.60%;自有資金年均凈收益率：13.44%。

　?、蓓椖拷杩顑斶€期為7個月，借款本息用銷售回款償還，償還銀行借款本息是有保證的，詳見附表7――資金來源與運用表。

　?、?動態(tài)財務(wù)評價指標

　　①全投資財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR，按季度計算)：稅前為7.25%，稅后為5.47%，均高于銀行貸款利率，項目可行。

　?、谌顿Y財務(wù)收益凈現(xiàn)值(NPV，按季度計算)：季度基準貼現(xiàn)率取i=3%，稅前為6445.50萬元，稅后為3629.1萬元，均大于0，因此項目可行。本項目的財務(wù)效益指標良好，償還銀行借款本息有保證，能令項目的投資方有很好的超額回報，項目實施方案可行。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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