2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(97)

　　七、不確定性分析$lesson$

　　采用靜態(tài)分析，項目盈虧平衡點為89.74%，銷售均價(住宅)保本點為6640元/┫，銷售面積保本點為143115┫。采用動態(tài)分析，盈虧平衡點分別為[即稅后FNPV等于零時的值，I=3%(季)]：住宅銷售價格：6710元/┫(會所及地下車庫銷售價格保持12000元/┫及115200元/個不變)，住宅銷售面積：122500┫(會所銷售面積和地下車庫銷售車位保持5461┫及550個不變)。從上述指標可以看出，本項目銷售單價及銷售面積均有一定的寬容度，有較大的抗風(fēng)險能力。

　　對開發(fā)建設(shè)投資和銷售收入兩個主要因素進行敏感性分析。項目兩個因素分別變化時，銷售收入變動較為敏感，當(dāng)開發(fā)投資和銷售收入中單個因素在一定的范圍內(nèi)向不利方向發(fā)生變化，項目均有一定的寬容度，但對銷售收入向不利方向發(fā)生變化，項目表現(xiàn)出較強的敏感性，抗風(fēng)險能力大大降低。

　　八、借款風(fēng)險評估

　　項目存貨比率為39.75%。本項目最大風(fēng)險是樓盤能否按照測算比例實現(xiàn)項目前期預(yù)售。

　　九、結(jié)論與建議

　　項目地理位置優(yōu)越，交通便利，如能按期按質(zhì)完工，按計劃銷售，將具有較強的市場競爭力和抗風(fēng)險能力。本項目自籌資金部分已落實到位，從分析測算來看，本項目財務(wù)效益較好，償還借款本息有保證，項目在規(guī)劃設(shè)計、市場定位等方面符合市場需求，如輔之完善的市場營銷計劃和有效的項目管理，項目籌資方案可行。由于項目在市場銷售方面存在一定程度風(fēng)險，應(yīng)對項目資金?？顚Ｓ?，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。開發(fā)商應(yīng)結(jié)合北京市場消費者心理、特別是高檔物業(yè)消費對象的時尚需求，按照承諾的規(guī)劃設(shè)計方案盡快完成景觀及庭院詳細設(shè)計及施工;應(yīng)加強市場營銷管理，從市場定位，廣告推廣，銷售等環(huán)節(jié)全面控制，加快回款速度，同時加強項目開發(fā)成本控制及管理，以確保項目資金的正常周轉(zhuǎn)。

　　第一章 借款企業(yè)資信評估

　　一、借款企業(yè)簡介

　　㈠ 公司名稱：

　　中文名稱：北京××房地產(chǎn)股份有限公司

　?、?公司法定代表人：××

　?、?注冊資本：17320萬元

　?、?企業(yè)類型：股份有限公司(上市)

　　㈤ 公司注冊及辦公地址：北京市東城區(qū)××大街××號

　?、?經(jīng)營范圍：

　　房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售等

　　㈦ 營業(yè)期限：自199×年×月×日至長期

　?、?成立日期：199×年×月×日

　?、?公司股票上市交易所：上海證券交易所股票簡稱：×× 股票代碼：660××

　　㈩ 其他有關(guān)資料：

　　企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：××稅務(wù)登記證號碼：地稅××國稅××公司聘請的會計師事務(wù)所：××?xí)嫀熓聞?wù)所有限責(zé)任公司

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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