2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(65)

　　【案例2-5】 分析$lesson$

　　㈠ 根據(jù)規(guī)范要求，房地產(chǎn)保險事故發(fā)生后的損失評估，“宜估算其修復所需的費用作為損失價值”。報告中按估價對象已不可修復進行計算，但在估價方法選用時缺少相應的說明。

　?、?不可修復房地產(chǎn)損失價值評估，要特別注意扣減房地產(chǎn)受損后的殘余價值。此部分價值一般較低，很容易被忽略。

　　㈢ 委托人要求對火災損失進行評估，并未明確僅僅是直接損失還是包括間接損失。報告僅對直接損失進行評估，但缺少相應的說明。進行此類估價時，估價人員應要求委托人明確估價范圍，或根據(jù)保險合同確定估價范圍并在報告中予以說明。

　　㈣ 報告中計算成新率時，加權系數(shù)、完損等級評定系數(shù)、綜合判定系數(shù)的確定沒有依據(jù)，計算房價時各項調(diào)節(jié)系數(shù)的確定亦存在同樣問題。

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價

　　房地產(chǎn)課稅估價，目的是為了保證國家稅收公平合理。為了避免納稅人偷稅漏稅和稅務機關課稅不公平，雙方都要求對房地產(chǎn)價值進行評估。為了做好房地產(chǎn)課稅評估工作，作為房地產(chǎn)估價人員必須全面準確了解中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅種名稱、納稅人含義、課稅對象和征收范圍、課稅依據(jù)、稅率水平、減稅、免稅對象。特別要求注意適用稅額和應納稅額計算公式，應扣除項目和其他有關規(guī)定。如違反以上規(guī)定進行估價，其估價報告將不具備法律效力，其結論更不能作為課稅依據(jù)。因此，課稅估價的技術路線和方法必須嚴格按中國現(xiàn)有的稅法中的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　根據(jù)中共“十六大”報告的精神，中國在條件成熟時將開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。房地產(chǎn)估價人員應關注有關的最新法律法規(guī)。

　　一、房產(chǎn)稅估價

　　對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。租金收入是房屋產(chǎn)權所有人出租房屋使用權所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。

　　二、土地增值稅估價

　　土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。土地增值稅以納稅人有償轉讓房地產(chǎn)所得的土地增值額為計稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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