2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題(58)

　　該物業(yè)客觀收入水平取人民幣85元/平方米建筑面積*月(該費用不包括水電費和物業(yè)管理費)，則年收益為：85元/平方米×月×12月=1020元/平方米。

　　(2)計算年出租費用

　　維修費：按年收益率3%計算，年維修費=1020元/平方米×3%=30.6元/平方米

　　房產(chǎn)稅：建筑物購建價格×70%×102%=65.1元/平方米

　　保險費：建筑物投保時的購建價格×2.5%=19.4元/平方米

　　營業(yè)稅金等：根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅費合計取年租金收入的16.576%，為

　　1020元/平方米×16.576=169.1元/平方米

　　(3)估價年收益

　　1020-284=726元/平方米

　　(4)求取收益價格

　　剩余使用年限為34年，則收益價格單價

　　V= 7741港元/平方米

　　(港幣：人民幣=1：1.07)

　　故采用收益法估價商業(yè)城第三層3001---3009號商鋪的公開市場價值總額為：

　　7235港元/平方米*547.15平方米=3958465港元，取整為396萬港元。

　　七、估價結(jié)果確定

　　將上述兩種方法的估價結(jié)果采用算術(shù)平均法得出最終估價價值：

　　最終估價值=(399+396)/2=398萬港元

　　綜上所述，××商業(yè)城三層3001---3009號商鋪于2002年6月20日的公開市場價值為港幣叁佰玖拾捌萬元整。

　　附件(略)

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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