2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理預(yù)測(cè)題及答案8

　　論述題：

　　1、結(jié)合實(shí)際說明房地產(chǎn)開發(fā)之利。

　　答題要點(diǎn)：

　　(1)、相對(duì)較高的收益水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿原理的情況下，該收益率甚至?xí)^100%。喜愛房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在壽命周期內(nèi)獲得每年15%―20%的股本收益率也是很平常的事。

　　(2)、能夠獲得稅收方面的好處。置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折舊后的經(jīng)營(yíng)收入為基數(shù)并以固定稅率征收的。并且如果置業(yè)投資者投資的經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入為負(fù)值，能以虧損來充抵其它投資的經(jīng)營(yíng)收入，從而在總體上獲得減少繳納所得稅的好處。

　　(3)、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押擔(dān)保品，所以投資者可以較容易得獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需的大部分資金。金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全的收回貸款最有效的方式。

　　(4)、能抵消通貨膨脹的影響。由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)的重建資本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性;又由于房地產(chǎn)是人類為生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退過程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。

　　(5)、能提高投資者的資信等級(jí)。由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)便成了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。

　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的主要手段有哪些?結(jié)合實(shí)際說明目前人們最易于接受的是哪幾種?

　　答題要點(diǎn)：

　　(1)、廣告。廣告旨在通過開發(fā)商直接或間接通過開發(fā)商的物業(yè)代理間接地向潛在的買家或租客就欲租售的物業(yè)進(jìn)行宣傳。根據(jù)項(xiàng)目推銷的范圍和重點(diǎn)，可選擇印刷廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、廣播電視廣告和招貼廣告等多種形式。

　　(2)、郵寄宣傳品。通過郵寄宣材料進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳可單獨(dú)使用，也可作為報(bào)刊廣告的輔助手段。主要郵寄對(duì)象是根據(jù)有關(guān)線索篩選出的潛在買家或租客。

　　(3)、發(fā)送樓書。售樓書是有關(guān)物業(yè)的詳細(xì)介紹材料。這類材料通常印制成精美考究的小冊(cè)子，對(duì)于易變動(dòng)的資料如售價(jià)等也可印制成活頁附在里面 。售樓書一般僅寄給那些對(duì)廣告、郵寄宣傳材料有反應(yīng)的人，或直接寄給那些已知的對(duì)租買該物業(yè)有興趣的人。

　　(4)、現(xiàn)場(chǎng)廣告牌和廣告圍柵：幾年來開發(fā)商越來越注重利用開發(fā)項(xiàng)目施工工地的圍柵板進(jìn)行廣告宣傳。這種宣傳有兩個(gè)優(yōu)點(diǎn)，首先，擋住了施工現(xiàn)場(chǎng)的不雅景觀，給過往行人提供一個(gè)良好的、有吸引力的景觀;其次，該種廣告有助于強(qiáng)化項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。這種廣告能很好的配合項(xiàng)目其它的市場(chǎng)宣傳工作，使人們對(duì)項(xiàng)目、開發(fā)商留下良好的、持久的印象。

　　(5)、樓盤推出慶典儀式。在某些情況下，有必要在工程建設(shè)過程中進(jìn)行封頂儀式或工程竣工后舉行慶典儀式，已正式將所開發(fā)的樓宇推向市場(chǎng)。

　　(6)、現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房：當(dāng)建筑物施工完畢后，對(duì)開發(fā)商來說很重要的一點(diǎn)就是提供樣板房，即將建筑物的某一層或某層的一部分進(jìn)行裝修、配器家具設(shè)備和必要的裝飾品，共有興趣買樓或租住的人士參觀，讓其親身感覺假如入住該建筑物，將是一種如何的感覺。

　　總之，市場(chǎng)宣傳活動(dòng)的原則，就是要盡最大的可能給使用者留下美好的第一印象。。

　　查看更多：房估師課程  房估師課程輔導(dǎo)報(bào)名  在職碩士課程

　　編輯推薦：

　　2013年房地產(chǎn)估價(jià)師vip套餐搶先報(bào)名，不過免費(fèi)重學(xué)

　　2013年房地產(chǎn)估價(jià)師精品vip套餐震撼推出，終身免費(fèi)重學(xué)

　　2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總

　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試備考經(jīng)驗(yàn)心得

　　2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)考指南