2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》練習題第一章5

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　　四、單項選擇題答案

　　1、【正確答案】B

　　【答案解析】參見教材P9。估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，估價是門藝術，關于誤差的標準確認，沒有這么客觀。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】C

　　【答案解析】本質區(qū)別除ABD外還有專業(yè)估價機構提供的是專業(yè)意見、要承擔法律責任。參見教材P2。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】C

　　【答案解析】房地產(chǎn)價值評估相關業(yè)務范疇包括：房地產(chǎn)價值分配業(yè)務、房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務、相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務和房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務。參見教材P4。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】A

　　【答案解析】房地產(chǎn)評估的是房地產(chǎn)的價值而不是價格。參見教材P5。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】B

　　【答案解析】承擔資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。參見教材P7。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】B

　　【答案解析】評估價值一般是假定在正常交易情況下進行交易的最可能價格。實際成交時的交易情況不一定正常。參見教材P9。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】B

　　【答案解析】估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，估價是門藝術，關于誤差的標準確認，沒有這么客觀。參見教材P9。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】B

　　【答案解析】房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證。參見教材5～10。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】A

　　【答案解析】一種資產(chǎn)只有同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，才真正需要專業(yè)評估。參見教材P11。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】A

　　【答案解析】房地產(chǎn)抵押是執(zhí)照無人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務的擔保。參見教材P14。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】C

　　【答案解析】財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20。參見教材P15。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】B

　　【答案解析】被征收人選擇房屋產(chǎn)權調換的，要對征收房屋的價值和用于產(chǎn)權調換房屋的價值進行評估。參見教材P16～17。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】

　　13、【正確答案】C

　　【答案解析】除了耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應按面積和稅額標準征收不需要房地產(chǎn)估價提供有關服務之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關的稅收都需要房地產(chǎn)估價提供有關服務。參見教材P17。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】

　　14、【正確答案】D

　　【答案解析】在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估所遭受的財產(chǎn)損失，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。參見教材P18。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】

　　15、【正確答案】C

　　【答案解析】該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費用，二是損失租金。都要折算到現(xiàn)在時點。50000×1/1.0051.5+3000×0.9/0.005×(1-1/1.0056)參見教材P22。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】

　　16、【正確答案】D

　　【答案解析】估價當事人是指與估價活動有直接關系的單位和個人，包括估價人員、估價機構和估價委托人。其中，估價人員和估價機構是估價服務的提供者，是估價主體;估價委托人是估價服務的直接需求者，是估價服務的直接對象。參見教材P28。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】

　　17、【正確答案】D

　　【答案解析】估價目的來源于委托人的估價需要。參見教材P29。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】

　　18、【正確答案】A

　　【答案解析】如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價。參見教材P30。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】

　　19、【正確答案】A

　　【答案解析】同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值不是唯一的。參見教材P32。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】

　　20、【正確答案】B

　　【答案解析】商品住宅可同時采用市場法、收益法和成本估價法估計，以相互驗證，但不互相替代。參見教材P35。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】

　　21、【正確答案】B

　　【答案解析】2007年8月30日《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》作了修改。參見教材P37。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況”知識點進行考核】

　　22、【正確答案】C

　　【答案解析】C項沒有規(guī)定，排除法。參見教材P38。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況”知識點進行考核】

　五、多項選擇題答案

　　1、【正確答案】BCDE

　　【答案解析】參見教材P36。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】ACD

　　【答案解析】專業(yè)估價與非專業(yè)估價的五大不同。參見教材P2。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】價值為物的真實所值、價格的波動“中心”，是相對穩(wěn)定的;價格是價值的外在表現(xiàn)，是實際發(fā)生的、已完成的、能夠觀察到的事實，因人而異，時高時低。參見教材P6。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】ABDE

　　【答案解析】不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，C錯。參見教材P8～9。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】BDE

　　【答案解析】房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格，A錯。房地產(chǎn)估價只提供價值意見，而不做價格保證，C錯誤。參見教材P5～10。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】AD

　　【答案解析】專業(yè)估價需要其獨一無二，且價值量大。參見教材P11。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】ACD

　　【答案解析】經(jīng)濟學上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：

　?、偻|商品，買者不在乎從誰的手里購買;

　?、谫I者和賣者的人數(shù)眾多;

　　③買者和賣者都有進出市場的自由;

　?、苜I者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格;

　?、菥统山豢傤~而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的;

　?、拶I者和賣者無串通共謀行為;

　　⑦消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;

　　⑧商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動。參見教材P11。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】由于具有保值增值、價值量大、不可移動、壽命長久特性，房地產(chǎn)是一種良好的提供債務履行擔保的物品。參見教材P14。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】ABCE

　　【答案解析】參見教材P14～27。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】ABD

　　【答案解析】租賃時需要確定租金，但是不需要確定抵押價值。參見P14～15。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】E是專門針對房地產(chǎn)設置的稅種。參見教材P17。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】ABDE

　　【答案解析】C屬于具有普遍調解功能的稅種。參見教材P17。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】

　　13、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】目前，國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。參見教材P20。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】

　　14、【正確答案】ABC

　　【答案解析】參見教材P28～29。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】

　　15、【正確答案】CDE

　　【答案解析】合理且有依據(jù)地說明估價假設反映了估價師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風險防范與控制。參見教材P33。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】

　　16、【正確答案】ABC

　　【答案解析】在評估市場價值時，應遵循的估價原則主要有：獨立、客觀、公正原則;合法原則;估價時點原則;替代原則;最高最佳利用原則。參見教材P33。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】

　　17、【正確答案】DE

　　【答案解析】美國體系評估方法為：成本大、市場比較法、收益法。參見教材P34-35。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】

　　18、【正確答案】ACDE

　　【答案解析】估價原則除ACDE外，還有評估時點原則。參見教材P33。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】

　　19、【正確答案】ADE

　　【答案解析】A因為存在利益相關關系，應該回避;D迎合了委托人的估價結果要求;E允許他人使用自己的名義。參見教材P36。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德”知識點進行考核】

　　20、【正確答案】BCDE

　　【答案解析】房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德實踐上可概括以下要求：誠實正直;回避利益沖突;具備專業(yè)勝任能力;勤勉盡責;保守秘密;公平競爭;承擔社會責任。參見教材P36。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德”知識點進行考核】

　　21、【正確答案】BCDE

　　【答案解析】除BCDE外還有總則、術語、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結果。參見教材P40。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德”知識點進行考核】

　　六、判斷題答案

　　1、【正確答案】對

　　【答案解析】

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】對

　　【答案解析】與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價要承擔法律責任。參見教材P2。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】錯

　　【答案解析】房地產(chǎn)估價的核心內容是根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】對

　　【答案解析】一般情況下，房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)評估可以不做區(qū)分。參見教材P3。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】對

　　【答案解析】判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，因為實際成交價格不見得是正常合理價格，判斷方法一般是與其他合格估價師對同一估價對象在同一目的、同時估價時點下的重新估價結果進行比較。參見教材P8。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P13。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】錯

　　【答案解析】判斷題可以用舉反例進行判斷。如借款人的抵押價值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯誤的。參見教材P15。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】錯

　　【答案解析】初次抵押估價，即將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估。參見教材P15。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P16。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】錯

　　【答案解析】房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。參見教材P26。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】錯

　　【答案解析】不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，其主要原因應該在于掌握的有關信息不同。但是委托人不同，不能成為評估價值不同的原因和理由，否則就違背了職業(yè)道德要求。參見教材P28。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】對

　　【答案解析】注意：本題中也有“任何”字眼，但是確是正確的。所以前面總結的規(guī)律，只在大多數(shù)的情況下成立，不是絕對的。如果不清楚，需要猜測時，才能采用那種方法。參見教材P29。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】

　　13、【正確答案】錯

　　【答案解析】如果為房地產(chǎn)買賣.抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，就應考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些合同租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的有租約限制的房地產(chǎn)。征收或拆遷補償目的的評估是可以不考慮租約限制的。參見教材P30。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】

　　14、【正確答案】錯

　　【答案解析】也包含無形資產(chǎn)，比如特許經(jīng)營權等。P31最后一段～P32第一段內容。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】

　　15、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P38。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況”知識點進行考核】

　　16、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P42。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況”知識點進行考核】