2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)房地產(chǎn)泡沫與過熱

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　　房地產(chǎn)泡沫與過熱：

　　(一)房地產(chǎn)泡沫及成因

　　1.房地產(chǎn)泡沫的定義

　　房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。

　　2.房地產(chǎn)泡沫的成因

　　一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個(gè)方面。

　　首先，土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。

　　其次，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡洙產(chǎn)生的直接誘因。

　　再有，金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。

　　(二)“過度開發(fā)”及誘因

　　1.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)有時(shí)也稱為房地產(chǎn)“過熱”，是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。

　　2.過度開發(fā)的誘因

　　過度開發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。

　　(三)房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

　　1.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

　　(1)過度開發(fā)和泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)

　　(2)過度開發(fā)和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同

　　(3)過度開發(fā)和泡沫在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同

　　(4)市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)不同

　　(四)房地產(chǎn)泡沫的衡量

　　我們可以從多個(gè)角度，來考察房地產(chǎn)市場(chǎng)上是否存在價(jià)格泡沫。