2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材解讀：房地產(chǎn)的特性之相互影響

相關(guān)推薦：2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第二章教材考點(diǎn)解讀第二章 房地產(chǎn)及其描述

第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性

相互影響：

一般物品的使用基本上是孤立的，相互間很少有影響，并由于一般物品可以移動(dòng)，即使有影響，也易于排除，影響通常是暫時(shí)的。而房地產(chǎn)因?yàn)椴豢梢苿?dòng)，其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會(huì)對(duì)周圍的房地產(chǎn)甚至社會(huì)公眾利益產(chǎn)生較大和較長久的影響;反之，周圍的房地產(chǎn)狀況也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。例如，影響到日照、采光、通風(fēng)、視野、可視性(能否被看見)，使環(huán)境美化或帶來人流、噪聲、異味等。因此，房地產(chǎn)具有相互影響特性。從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。例如，在一幢住宅附近建垃圾站、公共廁所或工廠，會(huì)降低該住宅的價(jià)值;而在該住宅旁邊建花園、開辟綠地，則會(huì)提高其價(jià)值。修筑一條道路或建造一個(gè)購物中心，對(duì)其周圍的房地產(chǎn)價(jià)值也有很大的影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了"相鄰關(guān)系"，并且法律規(guī)定"不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。"

進(jìn)一步來看，房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的"外部性"。外部性也稱為外部效應(yīng)、外部影響，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體(生產(chǎn)者或消費(fèi)者)進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí)，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來的影響。外部性分為有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無需為此花費(fèi)代價(jià)。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但鄰居不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。有害的外部性也稱為負(fù)的外部性、外部不經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒有為此承擔(dān)成本。例如，工廠向河流排放廢水、汽車產(chǎn)生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但該工廠和汽車駕駛者可能并沒有因此向受害者支付補(bǔ)償費(fèi)。