房地產(chǎn)估價理論與方法講義長期趨勢法（二）

第三節(jié)  平均增減量法

如果房地產(chǎn)價格的時間序列的逐期增減量大致相同，也可以采用最簡便的平均增減量法預(yù)測。公式為：          
式中：Vi為第i期(可以是年、半年、月等)房地產(chǎn)價格的趨勢值；
      i為時期序數(shù)，i＝1，2，3，……，n；
      P0為基期房地產(chǎn)的實際價格；
      d為逐期增減量的平均數(shù)；
例如：需要預(yù)測某宗房地產(chǎn)2006年、2007年的價格。通過市場調(diào)查，該類房地產(chǎn)2001年到2005年的價格，并計算逐期上漲額，見下表：
年  份    期 數(shù)    房地產(chǎn)的時間價格    逐年上漲額    房地產(chǎn)的趨勢值
2001    0    681        
2002    1    713    32    714. 5
2003    2    746    33    748.0
2004    3    781    35    781.0
2005    4    815    34    815.0
解：
    (1)計算d值
           d＝(32＋33＋35＋34)/4＝33.5元/m2
           d＝(815－681)/4＝33.5元/m2
(2)2006年的價格為：
       V6＝P0＋d×i
         ＝681＋33.5×5＝848.56元/m2
(3) 2007年的價格為：
       V7＝P0＋d×i
         ＝681＋33.5×6＝882.0元/m2
注意：一般越靠近預(yù)測期，對預(yù)測值的影響較大。因此，可以根據(jù)距離預(yù)測期遠近的不同給予不同的權(quán)值，以增減量的加權(quán)平均值代替原來的d值，可能預(yù)測更準(zhǔn)確。此外，采用平均增減法進行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的幅度大致接近。

第四節(jié)  平均發(fā)展速度法
如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同，就可以計算逐期發(fā)展速度的平均值，即平均發(fā)展速度，并采用平均發(fā)展速度進行預(yù)測。計算公式如下：               
式中：t為平均發(fā)展速度。
例如：需要預(yù)測某宗房地產(chǎn)2006年、2007年的價格，通過調(diào)查得到2001至2005年價格時間序列560元/m2，675元/m2，820元/m2，985元/m2，1200元/m2。用平均發(fā)展速度法預(yù)測2006年、2007年的價格。
解：以2001年為基期，P0＝560元/m2，2005年為Pn＝1200元/m2，n＝4
            
2006年價格為：560×1.215＝1452元/m2
2007年價格為：560×1.216＝1758元/m2
注意：采用平均發(fā)展速度法進行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的幅度大致接近。同樣可以依據(jù)距離預(yù)測期的距離給予各期發(fā)展速變不同的權(quán)值。

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