房地產(chǎn)估價理論與方法講義長期趨勢法（三）

第五節(jié)  移動平均法
移動平均法是對原有的價格時間序列進行修均，即采用逐項遞移的方法，分別計算一系列移動的時序價格平均值，形成一個新派生的平均價格時間序列，以次消除價格短期波動的影響。
一、簡單移動平均法
例如：2006年1－12月份房地產(chǎn)價格時間序列如下，n＝5。
 
    并將平均值與5個數(shù)中的中間一個時點對應起來。如1月、2月、3月、4月、5月，5個月的平均值為684元/m2，對應的月份為3月。新得到的時間序列，如下表所示：
月 份    3    4    5    6    7    8    9    10
數(shù) 值    864    694    704    714    726    738    750    762
上 漲    10    10    10    12    12    12    12    12
如果需要預測該房地產(chǎn)2007年1月的價格，則用最后一個移動平均數(shù)762與2007年1月相差3個月。因此，2006年1月的預測值為：
2007年1月的預測價格＝762＋12×3＝798元/m2
    同理，2007年2月的價格＝762＋12×4＝810元/m2
二、加權(quán)移動平均法
加權(quán)移動平均法是將估價時點之前每若干時期的房地產(chǎn)價格的實際值經(jīng)過加權(quán)之后，再采用類似于簡單移動平均法的方法進行趨勢估計。

第六節(jié)  指數(shù)修均法

指數(shù)修均法是以本期的實際值和本期的預測值為根據(jù)，經(jīng)修均后得出下一期預測值的一種預測方法。
設：Pi為第i期的實際值；Vi為第i期的預測值；Vi+1為第i+1期的預測值；α為修均常數(shù)，0≤α≤1，則指數(shù)修均公式為：
        
例如：某類房地產(chǎn)2006年的實際價格為2000元/m2，采用其他方式預測2006年價格為2200元/m2，α＝0.4。用修均法預測2007年該類房地產(chǎn)的價格。
解：
2006年的價格為：V2007＝0.4×2000＋(1－0.4)×2200＝2120.00元/m2

第七節(jié)  長期趨勢法的作用
長期趨勢法的作用主要有：(1)用于收益法中預測未來的租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率、凈收益等；(2)用于市場法中對可比實例成交價格進行交易日調(diào)整；(3)用來比較、分析兩宗以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或者潛力；(4)用來填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏。例如，A、B、C三宗房地產(chǎn)的價格趨勢圖如下圖所示。
 
從上圖可以看出A房地產(chǎn)雖然價格起點較低，但上漲的潛力大；C房地產(chǎn)價格起點較高，但上漲的潛力?。籅房地產(chǎn)介于A、C之間。

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?2007年度房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試有關(guān)問題通知