2012年房地產估價師《經營與管理》精講(59)

　?、?政策的公平性和效率$lesson$

　　公平和效率及其相互協(xié)調，是評價政策的重要方面。政府制定政策的原則是：既要通過資源和利益的公平分配來維持社會的穩(wěn)定;又要通過資源的優(yōu)化配置來推動社會的進步和發(fā)展。然而，公平和效率常常是矛盾的，有時為了確?；镜墓?，要犧牲一定的效率;有時為了保證效率又不得不放棄必要的公平。如何處理好其相互關系，是政府制定政策的重點和難點。

　　二、宏觀調控房地產市場的手段

　　對于一個完善的房地產市場而言，市場的自由運作非常重要。政府的土地政策，不能過分參與及干預房地產市場的自由運作。這樣才能保證本地及外來投資者對當?shù)胤康禺a市場的信心，進而保證房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展以及整個社會經濟的安定繁榮，但是宏觀調控也非常重要。宏觀調控房地產市場的手段包括土地供應、金融、住房稅收政策等。

　?、?土地供應政策

　　沒有土地供應，房地產開發(fā)和商品房供給就無從談起。在我國當前的土地制度條件下，政府是唯一的土地供給者，政府的土地供應政策對房地產市場的發(fā)展與運行有決定性影響。土地供應政策的核心，是土地供應計劃。土地供應計劃對房地產開發(fā)投資調節(jié)的功效非常直接和顯著，因為房地產開發(fā)總是伴隨著對土地的直接需求，政府土地供應計劃所確定的土地供給數(shù)量和結構，直接影響著房地產開發(fā)的規(guī)模和結構，對房地產開發(fā)商的盲目與沖動形成有效的抑制。科學的土地供應計劃，應與國民經濟發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃相協(xié)調，應有足夠的彈性，能夠對市場信號做出靈敏的反應。土地供應計劃也是公開透明的，能夠為市場提供近期和長期的土地供應信息，以幫助市場參與者形成合理的市場預期、減少盲目競爭和不理性行為。通過土地供應計劃對房地產市場進行宏觀調控，要求政府必須擁有足夠的土地儲備和供給能力，還要妥善處理好保護土地資源和滿足社會經濟發(fā)展對建筑空間的需求之間的關系。保護的目的是為了更好的、可持續(xù)的滿足需求，但如果對當前的需求都不能很好滿足，就很難說這種保護是有效率的。要在政府的集中壟斷供給和市場的多樣化需求之間實現(xiàn)平衡，必須準確把握社會經濟發(fā)展的空間需求特征，通過提高土地集約利用和優(yōu)化配置水平，采用科學的地價政策和靈活的土地供給方式，實現(xiàn)保護土地資源和滿足需求的雙重目標。

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