2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(49)

更新時間：2012-03-30 14:21:51 來源：|0

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　　第五節(jié) 政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)$lesson$

　　政府合理確定自己在房地產(chǎn)市場運行中的角色，著眼于建立市場運行規(guī)則和監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行，是政府對房地產(chǎn)市場實施有效管理的關(guān)鍵。政府管理房地產(chǎn)市場的主要職能，應(yīng)該是實施有效的宏觀調(diào)控和按市場發(fā)育程度建立清晰完備的法制系統(tǒng)，保障房地產(chǎn)市場參與者的合法權(quán)益，使房地產(chǎn)市場的動作納入法制的軌道。

　　一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則

　　政府政策應(yīng)具有的共同特征是：公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導(dǎo)性。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策也不例外。但由于房地產(chǎn)特殊的位置固定性、價值昂貴性和耐久性，對干預(yù)其發(fā)展的政策也具有相應(yīng)的特殊原則。

　?、?目標的確定性

　　政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策必須有明確的目標。政策的預(yù)評價首先要考察這些目標的必要性和可行性;政策的后評價則要分析這些目標的實現(xiàn)程度、實際受益者是否與目標受益者相吻合、是否有負面作用等。這些目標通常包括：

　?、?使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。在任何時候，都有一個房地產(chǎn)存量來滿足當前的生產(chǎn)生活需要。政府通常更關(guān)注新建商品房的入住情況，忽視存量房地產(chǎn)的空置問題;或?qū)烧叩闹匾暢潭炔黄ヅ?。這就很難使存量房地產(chǎn)資源發(fā)揮最大的效用。

　?、?保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜胱】臻g。以住宅市場為例：長期的住房政策必須有改善住房質(zhì)量的目標，必須對家庭居住偏好(在住宅產(chǎn)權(quán)、類型、位置)加以考慮，政府應(yīng)允許超過需要數(shù)量的住宅剩余存在，因為空置住宅作為住宅市場上的"蓄水池"，可為居民變更住所提供方便，迫使已不符合居住標準的住宅被及時淘汰，滿足部分家庭對擁有第二住所的需要。

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