2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(44)

　?、?桑拿理療部：可同時容納40人，消費標(biāo)準(zhǔn)按350元/人?日計，空置率取40%，1年按360個營業(yè)日計。$lesson$

　　40×350×360×(1-40%)×10-4=302.40(萬元/年)

　　年收入合計：500.49萬元/年

　　⑵ 年費用的測算

　?、?年維修費：估價對象年維修費取折舊費的80%。

　　估價對象俱樂部綜合樓為3層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為4200┫，建造單價取900元/┫，耐用年限為60年，殘值率為0%;網(wǎng)球室為1層全鋼網(wǎng)結(jié)構(gòu)，建筑面積為4600┫，建造單價為800元/┫，耐用年限為60年，殘值率為0%。(900×4200+800×4600)×(1-0%)/60×80%×10-4=9.95(萬元/年)

　?、?年管理費：取年收入的4%。

　　500.49×4%=20.02(萬元/年)

　?、?年保險費：取房屋造價的2‰。

　　(900×4200+800×4600)×2‰×10-4=1.49(萬元/年)

　?、?房產(chǎn)稅：依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余額的1.2%計，房產(chǎn)余額是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例(一般為30%)后的余額。

　　(900×4200+800×4600)×(1-30%)×1.2%×10-4=6.27(萬元/年)

　?、?營業(yè)稅及附加：按年收入的5.65%計。

　　500.49×5.65%=28.28(萬元/年)

　?、?經(jīng)營費用：網(wǎng)球室、KTV包房、餐飲部、休閑清吧、舞廳、桑那理療部的經(jīng)營費用(含裝修及設(shè)備設(shè)施更新改造費用)分別為響應(yīng)年收入的40%、40%、70%、60%、50%、50%。

　　65.32×40%+50.33×40%+43.20×70%+23.04×60%+16.20×50%+302.40×50=249.62(萬元/年)

　　則，年費用合計為：

　　9.95+20.02+1.49+6.27+28.28+249.62=249.62(萬元/年)

　?、?資本化率的確定

　　采用公式：資本化率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值

　　安全利率：取目前國家一年期存款利率為2.25%;風(fēng)險調(diào)整值(0~9%)：取6%則，資本化率為2.25%+6%=8.25%

　?、?尚可使用年限的確定

　　委托人擁有估價對象房地產(chǎn)30年(1999年2月1日至2029年1月31日)的使用權(quán)，至估價時點已使用1.5年，故尚可使用年限為28.5年。

　?、?估價對象房地產(chǎn)租賃權(quán)收益價格為

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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