一級建筑師建筑經(jīng)濟施工與設計業(yè)務管理講義七

　　2.土地使用權出讓金

　　土地使用權出讓指建設項目通過土地使用權出讓方式取得有限期的土地使用權，依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定支付的土地使用權出讓金。這部分投資形成項目的無形資產(chǎn)。

　　城市土地的出讓和轉讓可采用協(xié)議、招標、公開拍賣等方式。

　　(1)協(xié)議方式是由用地單位申請，經(jīng)市政府批準雙方洽談具體地塊及地價，適用于市政工程、公益事業(yè)用地及機關部隊和需要重點扶持、優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地;

　　(2)招標方式是用地單位在規(guī)定期限內投標，市政府根據(jù)投標報價、規(guī)劃方案以及企業(yè)信譽綜合考慮、擇優(yōu)而取，適用于一般工程建設用地;

　　(3)公開拍賣是在指定的地點和時間，由申請用地者叫價應價，價高者得，這完全是由市場競爭決定。適用于盈利高的行業(yè)用地。

　　總之，目前土地使用費主要包括：

　　1.農(nóng)用土地征用費。由土地補償費、安置補助費、土地投資補償費、青苗補償費、地上建筑物補償費、耕地占用稅、征地和土地管理費以及土地開發(fā)費等組成，并按被征用土地的原用途給予補償。

　　2.取得國有土地使用費。包括土地使用權出讓金、城市建設配套費、拆遷補償與臨時安置補助費等。

　　(二)與項目建設有關的其他費用

　　1.建設單位管理費

　　建設單位管理費指建設項目從立項、籌建、建設、聯(lián)合試運轉、竣工驗收交付使用及后評估等全過程管理所需的費用。內容包括：

　　(1)建設單位開辦費

　　指新建項目為保證籌建和建設工作正常進行所需辦公設備、生活家具、用具、交通工具等的購置費用。這部分費用將形成項目的遞延資產(chǎn)。

　　(2)建設單位經(jīng)費

　　包括工作人員的基本工資、工資性津貼、職工福利費、勞動保護費、勞動保險費、辦公費、差旅交通費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、固定資產(chǎn)使用費、工具用具使用費、技術圖書資料費、生產(chǎn)人員招募費、工程招標費、合同契約公證費、工程質量監(jiān)督檢測費、工程咨詢費、法律顧問費、審計費、業(yè)務招待費、排污費、竣工交付使用清理及竣工驗收費、后評估等費用。不包括應計入設備、材料預算價格的建設單位及保管設備材料所需的費用。

　　上述兩項費用之和為建設單位管理費，其計算公式為：

　　建設單位管理費=∑單項工程費 × 建設單位管理費率

　　=∑(建安工程費 + 設備費) × 費率 (22―65)

　　建設單位管理費率按照建設項目的不同性質、不同規(guī)模確定。有的建設項目按照建設工期和規(guī)定的金額計算建設單位管理費。

　　2.勘察設計費

　　勘察設計費指為本建設項目提供項目建議書、可行性研究報告、設計文件等所需的費用，內容包括：

　　(1)編制項目建議書、可行性研究報告及投資估算、工程咨詢、評價以及為編制上述文件所進行的勘察、設計、研究試驗等所需費用;

　　(2)委托勘察、設計單位進行初步設計、技術設計、施工圖設計、概預算編制等所需的費用;

　　(3)在規(guī)定的范圍內由建設單位自行完成的勘察、設計工作所需的費用。

　　上述費用均按國家頒布的收費標準計算。勘察費一般民用建筑六層以下的按3~5元/m2建筑面積計算，高層建筑按8～10元/m2建筑面積計算。工業(yè)建筑按10～12元/m2建筑面積計算。

　　施工圖預算編制費按項目總設計費(含初步設計和施工圖設計費)的10%計算，單獨計列。單項工程可按預算總價的3‰計算。

　　3.研究試驗費

　　研究試驗費為本建設項目提供或驗證設計參數(shù)、數(shù)據(jù)資料等進行必要的研究試驗，以及設計規(guī)定在施工中必須進行的試驗、驗證所需費用。包括自行或委托其他部門研究試驗所需的人工費、材料費、試驗設備及儀器使用費，支付的科技成果、先進技術的一次性技術轉讓費。

　　這項費用按照設計單位根據(jù)本工程項目的需要提出的研究試驗內容和要求計算。

　　4.建設單位臨時設施費

　　建設單位臨時設施費是指建設期間建設單位所需生產(chǎn)、生活用臨時設施的搭設、維修、攤銷費用或租賃費用。

　　計算公式為：臨時設施費=建筑安裝工程費×臨時設施費標準

　　建設單位臨時設施包括：臨時宿舍、文化福利及公用事業(yè)房屋與構筑物、倉庫、辦公室、加工廠以及規(guī)定范圍內的道路、水、電、管線等臨時設施和小型臨時設施。

　　此項費用，對于新建項目應按建安工程費的l%比例計算;而對于改擴建與技術改造項目，可以按照小于建安工程費0.6%的比例計算;對于坑內礦山工程，可按建安工程費2%~3%的比例汁算。

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