房產(chǎn)成本的估價問題

     成本估價法又稱成本逼近法，是指在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金，來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 


     成本估價法的運用范圍有時比市場比較法還要廣泛，特別適用于市場狹小、無法運用市場比較法進行估價的房地產(chǎn)的估價。購房者運用這一方法，可以“擠出”賣方不合理的利潤，達到降低房價的目的。 

     新建房地產(chǎn)價格=土地使用權(quán)出讓金+動拆遷費用（或征地安置補償費）+市政配套增容費十建筑工程費用+專業(yè)費用+開發(fā)商投資利息+銷售費用+相關(guān)稅費+開發(fā)利潤 

1：土地使用權(quán)出讓金―土地使用權(quán)出讓金有內(nèi)銷與外銷之分。內(nèi)銷出讓金相當于5年土地使用費，再根據(jù)建筑容積率高低調(diào)整；外銷出讓金完全由市場決定，可參照上海市基準地價表標定的基準地價調(diào)整。 

2：動拆遷費用―包括動遷安置費、補償費、拆遷管理費等。動拆遷費用因地段、拆遷房屋類型、土地用免被拆遷對象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商鋪安置補償費高的達每平方米4萬多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區(qū)動遷一戶居民平均需要20多萬元，而在楊浦區(qū)只需要10多萬元。 

3：征地費用―征地費用是指征用農(nóng)地的費用。征地費用包括項目很多，主要有拆遷安置費、勞力安置費、青苗補償費、耕地占用費、征地補償費、征地管理費等。征地費用與動拆遷費用一樣，不同區(qū)域、不同地塊、不同對象差別較大。上海城郊農(nóng)地征用費用每畝從幾萬元到五六十萬元不等，有的還要高些。 

4：市政配套增容費―對于住宅建設(shè)項目來說，只有住宅建設(shè)配套費、增容（指水、煤氣、電話等用量擴大或新增）費和貼費（電貼費）發(fā)生在非住宅建設(shè)項目，增容費、電貼費的高低視用量和新增額度而定。目前，住宅建設(shè)配套費為每平方米建筑面積370元。

5：建設(shè)工程費用―這項費用包括建筑工程費、安裝工程費、附屬工程費（指為房屋居住使用創(chuàng)造條件的工程）。室外工程費（指基地規(guī)劃紅線內(nèi)的水、電、氣、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、照明等的建設(shè)費用）。建設(shè)工程費用隨建材價格、人工成本的變化而波動。

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