2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選知識點5
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工業(yè)房地產(chǎn)估價
1、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點
①涉及的行業(yè)多;
?、诜菢藴蕪S房多，單價相差大;
?、垡獏^(qū)分設備和建筑物的造價;
?、苁芨g的可能性大。
2、工業(yè)房地產(chǎn)估價常采用的方法
市場比較法(適用于標準廠房)、收益法(撥離房地產(chǎn)收益)、成本法(要區(qū)分建筑造價和設備基礎，要分別估算，扣除設備基礎價值)。
由于工業(yè)房地產(chǎn)的特點，所以估價時多采用成本法。標準廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，從而可以制定當?shù)亟y(tǒng)一重置價格表。非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要信息途徑：
一是參考預算價格計算;
二是利用標準廠房的重置價格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗得出。
3、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素
交通條件、基礎設施、地理位置。
4、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要個別因素
用地面積、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途(體現(xiàn)最高最佳使用原則，能改變用途的，以其最高最佳使用用途估價)。
特殊用途房地產(chǎn)估價
即這類房地產(chǎn)通常都伴隨著專營權，因此最理想的估價方法應該是利潤法。采用利潤法估價，意味著在對該房地產(chǎn)估價時已經(jīng)考慮了專營權的價值。如：加油站和停車場。應撥離出特許經(jīng)營權的收益，即超額剩余價值。
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