2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)點(diǎn)分析6

　　估價(jià)假設(shè)：

　　估價(jià)假設(shè)是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)師對(duì)那些估價(jià)所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對(duì)于由估價(jià)目的決定的評(píng)估的估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀不同之處作出的說(shuō)明。

　　例如，在評(píng)估一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的價(jià)值時(shí)，在該地塊的建筑容積率等規(guī)劃條件尚未確定的情況下，對(duì)其作出的假定。

　　合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)，既體現(xiàn)了一名合格的估價(jià)師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價(jià)師的職業(yè)道德。

　　其作用一方面是規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu);另一方面是告知、提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意，保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者。

　　估價(jià)依據(jù)：

　　估價(jià)依據(jù)是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關(guān)司法解釋、估價(jià)對(duì)象所在地的地方性法規(guī)、國(guó)務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策、估價(jià)對(duì)象所在地的國(guó)家機(jī)關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價(jià)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見(jiàn)和估價(jià)對(duì)象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。

　　例如，《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程》等。

　　廣義的估價(jià)依據(jù)還包括估價(jià)委托人提供的有關(guān)情況和資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師掌握、搜集的有關(guān)情況和資料。為了使估價(jià)委托人提供的有關(guān)情況和資料可靠，估價(jià)師應(yīng)要求委托人如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所需的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)收入和費(fèi)用等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實(shí)、合法的，沒(méi)有隱匿或虛報(bào)的情況;估價(jià)師還應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行必要的核查。

　　還需要說(shuō)明的是，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)特別是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是估價(jià)的底線，是最基本或最低的要求。鼓勵(lì)估價(jià)機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際估價(jià)中也要嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的要求，并在不違反有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的前提下有所創(chuàng)新。

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