2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(41)

　　二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)$lesson$

　　由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動或產(chǎn)生了對商業(yè)、居住和服務(wù)設(shè)施的空間需求，從而帶來房地產(chǎn)市場的興起。因此從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定的。從一個較長的歷史時期來看，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展體現(xiàn)為周期性的運(yùn)動。相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也存在周期循環(huán)特性。

　?、?房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義

　　房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。

　?、?房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

　　影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：供需因素的影響，其中以金融相關(guān)因素的變動最為關(guān)鍵;市場信息的不充分、導(dǎo)致從供需兩方面調(diào)整不均衡的時間存在時滯 (time-lag);生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響，如追漲不追跌、一窩蜂的投機(jī)或非理性預(yù)期;政策因素的影響，如容積率控制、農(nóng)地征用控制;政治沖擊，如社會政治動蕩;制度因素的影響，如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介與估價制度的健全程度等;生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢等。

　　㈢ 傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

　　傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會正常運(yùn)作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時期;在此時期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場的資金的利潤預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報(bào)差異微乎其微。根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個運(yùn)行周期中，均經(jīng)過擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過程。具體包括的階段是：確認(rèn)對新入住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生;受到新建筑的刺激而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張;經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張進(jìn)一步刺激新建筑;新建筑超過空間需求;導(dǎo)致超額建筑;調(diào)整，因需求減少而導(dǎo)致新建筑活動劇烈減緩;復(fù)蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑;回復(fù)到空間市場供需均衡狀況;經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張導(dǎo)致對新建筑需求的增加;確認(rèn)對新入住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生。供給增長率=需求增長率供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報(bào)名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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