2025初級(jí)會(huì)計(jì)經(jīng)濟(jì)法重點(diǎn)：土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算和稅收優(yōu)惠

本文分享初級(jí)會(huì)計(jì)職稱《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》第六章財(cái)產(chǎn)和行為稅法律制度第三節(jié)土地增值稅法律制度知識(shí)點(diǎn)，詳細(xì)介紹土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式、扣除項(xiàng)目、計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定、稅收優(yōu)惠知識(shí)點(diǎn)。

第六章 財(cái)產(chǎn)和行為稅法律制度

考情分析：本章在最近3年的考試中，平均分值在15分左右，圍繞其它稅的稅法要素展開(kāi)。本章涉及稅種較多，每個(gè)稅種均涉及稅法要素，考查的側(cè)重點(diǎn)不同，建議結(jié)合往年考試情況進(jìn)行復(fù)習(xí)備考。

第三節(jié) 土地增值稅法律制度

【知識(shí)點(diǎn)】土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算和稅收優(yōu)惠 ★★

一、應(yīng)納稅額的計(jì)算公式

1.土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

2.稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

3.增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項(xiàng)目金額

4.收入形式：貨幣、實(shí)物、其它形式

二、扣除項(xiàng)目

1.新建房屋扣除項(xiàng)目

三、計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定

1.對(duì)于納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

2.對(duì)于納稅人申報(bào)扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)，乘以房屋的成新度折扣率，計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)按評(píng)估的市場(chǎng)交易價(jià)確定其實(shí)際成交價(jià)，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)算征收土地增值稅。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：一是按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;二是由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

四、稅收優(yōu)惠

1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20% 的，予以免稅;超過(guò)20% 的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

3.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20% 的，免征土地增值稅。

4.自2008 年11 月1 日起，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房暫免征收土地增值稅。

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考生看完以上《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》內(nèi)容后，可以做下土地增值稅的相關(guān)歷年真題，檢測(cè)是否掌握考點(diǎn)內(nèi)容

1.【2022-單選】2021年12月甲公司銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得不含增值稅收入6000萬(wàn)元，準(zhǔn)予從房地產(chǎn)銷售收入中減除的扣除項(xiàng)目金額為 3500 萬(wàn)元。已知土地增值稅適用稅率為 40%，速算扣除系數(shù)為 5%。計(jì)算甲公司該筆業(yè)務(wù)應(yīng)繳納土地增值稅稅額的下列算式中，正確的是( )。

A.(6000-3500)×40%-3500×5%=825(萬(wàn)元)

B.6000×40%-3500×5%=2225(萬(wàn)元)

C.6000×40%-(6000-3500)×5%=2275(萬(wàn)元)

D.(6000-3500)×40%-6000×5%=700(萬(wàn)元)

【答案】A

【解析】(1)增值額=不含增值稅的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額;(2)應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=(6000-3500)×40%-3500×5%=825(萬(wàn)元)。

2.【2022-單選】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生的下列支出中，不計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的是( )。

A.建筑安裝工程費(fèi)

B.取得土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅

C.拆遷補(bǔ)償費(fèi)

D.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

【答案】B

【解析】選項(xiàng) B，屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額。

3.【2022-單選】2022 年 1 月甲公司轉(zhuǎn)讓辦公樓，取得不含增值稅收入 550 萬(wàn)元。該辦公樓 2018 年 1 月購(gòu)入，購(gòu)房發(fā)票注明不含增值稅價(jià)格為 400 萬(wàn)元，購(gòu)房時(shí)繳納契稅 16萬(wàn)元并取得完稅憑證。甲公司轉(zhuǎn)讓辦公樓不能取得評(píng)估價(jià)格，在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的相關(guān)稅費(fèi)為 5 萬(wàn)元。計(jì)算甲公司轉(zhuǎn)讓該辦公樓土地增值稅增值額的下列算式中，正確的是( )。

A.550-(400+16)×(1+4×5%)=50.8(萬(wàn)元)

B.550-400-16-5=129(萬(wàn)元)

C.550-400-5=145(萬(wàn)元)

D.550-400×(1+4×5%)-16-5=49(萬(wàn)元)

【答案】D

【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算。對(duì)于納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除，但不作為加計(jì) 5%的基數(shù)。

4.【2019-單選】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，在計(jì)算土地增值稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)不允許扣除的是( )。

A.在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅

B.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款

C.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

D.超過(guò)貸款期限的利息部分

【答案】D

【解析】對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除。

5.【2019-單選】2018年5月甲公司轉(zhuǎn)讓一幢辦公樓，該辦公樓于2009年購(gòu)入，購(gòu)買價(jià)格為1250萬(wàn)元。當(dāng)月由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，該辦公樓的重置成本價(jià)為 2000萬(wàn)元，成新度折扣率為七成。在計(jì)算甲公司該業(yè)務(wù)土地增值稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)，準(zhǔn)予扣除的評(píng)估價(jià)格是( )。

A.2000×70%=1400(萬(wàn)元)

B.(2000-1250)×70%=525(萬(wàn)元)

C.2000×(1-70%)=600(萬(wàn)元)

D.1250×70%=875(萬(wàn)元)

【答案】A

【解析】舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)×成新度折扣率后的價(jià)格。

6.【2018-單選】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅免稅項(xiàng)目的是( )。

A.個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房

B.因國(guó)家建設(shè)需要被政府批準(zhǔn)收回的土地使用權(quán)

C.企業(yè)出售閑置辦公用房

D.因城市規(guī)劃需要被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)

【答案】C

【解析】選項(xiàng) A，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房暫免征收土地增值稅;選項(xiàng) BD，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征收的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。

7.【2020-多選】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列情形中，屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的有( )。

A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的

B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的

C.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

D.取得銷售(預(yù)售)許可證滿 3 年仍未銷售完畢的

【答案】CD

【解析】選項(xiàng) AB，屬于納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算的情形。

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初級(jí)會(huì)計(jì)《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》考試題型及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

科目試題題型為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、不定項(xiàng)選擇題。

1.單項(xiàng)選擇題(本類題共23小題，每小題2分，共46分。每小題備選答案中，只有一個(gè)符合題意的正確答案。錯(cuò)選、不選均不得分。)

2.多項(xiàng)選擇題(本類題共10小題，每小題2分，共20分。每小題備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的正確答案。請(qǐng)至少選擇兩個(gè)答案，全部選對(duì)得滿分，少選得相應(yīng)分值，多選、錯(cuò)選、不選均不得分。)

3.判斷題(本類題共10小題，每小題1分，共10分。請(qǐng)判斷每小題的表述是否正確。每小題答題正確的得1分，錯(cuò)答、不答均不得分，也不扣分。)

4.不定項(xiàng)選擇題(本類題共12小題，每小題2分，共24分。每小題備選答案中，有一個(gè)或一個(gè)以上符合題意的正確答案。每小題全部選對(duì)得滿分，少選得相應(yīng)分值，多選、錯(cuò)選、不選均不得分。)

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