2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識(shí)第七章4節(jié)

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　　第七章 收益法及其運(yùn)用

　　第四節(jié) 凈收益的測(cè)算

　　凈收益測(cè)算的基本原理：

　　針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)?運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益。在實(shí)際估價(jià)中，測(cè)算凈收益甚至比求取報(bào)酬率更困難，特別是針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象，測(cè)算凈收益時(shí)應(yīng)從收入中扣除哪些、不扣除哪些。

　　收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，可分為出租和營(yíng)業(yè)兩大類(lèi)。據(jù)此，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，如存在大量租賃實(shí)例的住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、停車(chē)場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等類(lèi)房地產(chǎn);二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，如賓館、影劇院、娛樂(lè)中心、汽車(chē)加油站等類(lèi)房地產(chǎn)。在英國(guó)，將前一種情況下的收益法稱(chēng)為投資法，后一種情況下的收益法稱(chēng)為利潤(rùn)法。有些房地產(chǎn)既有大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等。在實(shí)際估價(jià)中，只要是能夠通過(guò)租賃收入測(cè)算凈收益的，宜通過(guò)租賃收人來(lái)測(cè)算凈收益。因此，基于租賃收入測(cè)算凈收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測(cè)算，然后介紹基于營(yíng)業(yè)收入的凈收益測(cè)算。

　　不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算：

　　針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)?估價(jià)對(duì)象的收益類(lèi)型不同，凈收益的測(cè)算會(huì)有所不同，可歸納為4種情況：①出租的房地產(chǎn);②自營(yíng)的房地產(chǎn);③自用或空置的房地產(chǎn);④混合收益的房地產(chǎn)。

　　(一)出租的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算

　　出租的房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。

　　(二)自營(yíng)的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算

　　自營(yíng)的房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)。

　　(三)自用或空置的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算

　　自用或空置的房地產(chǎn)是指住宅、寫(xiě)字樓等目前為業(yè)主自用或暫時(shí)空置的房地產(chǎn)，而不是指寫(xiě)字樓、賓館的大堂、管理用房等所必要的“空置”或自用部分。

　　(四)混合收益的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算

　　現(xiàn)實(shí)中包含上述多種收益類(lèi)型的房地產(chǎn)，如賓館一般有客房、會(huì)議室、餐廳、商場(chǎng)、商務(wù)中心、娛樂(lè)中心等

　　凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題：

　　針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)?(一)有形收益和無(wú)形收益

　　房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無(wú)形收益。有形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益。無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益，如安全感、自豪感、提高聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)融資能力等。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無(wú)形收益。

　　無(wú)形收益通常難以貨幣化，難以在測(cè)算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過(guò)選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。此外值得注意的是，如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。例如，在當(dāng)?shù)啬茱@示承租人形象、地位的寫(xiě)字樓，即承租人租用該寫(xiě)字樓辦公可顯示其實(shí)力，該因素往往已包含在該寫(xiě)字樓的較高租金中。

　　(二)實(shí)際收益和客觀(guān)收益

　　房地產(chǎn)收益可分為實(shí)際收益和客觀(guān)收益。實(shí)際收益是在當(dāng)前經(jīng)營(yíng)管理狀況下實(shí)際取得的收益，它一般不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營(yíng)管理者的能力等對(duì)實(shí)際收益影響很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，就會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。例如，城市中有一塊尚未利用的空地，實(shí)際收益為零，甚至為負(fù)數(shù)(因?yàn)橐U納有關(guān)稅費(fèi))，但如此并不表示該塊空地?zé)o價(jià)值。再如，一個(gè)交通便利的商場(chǎng)或酒店，由于經(jīng)營(yíng)不善，由收入減去費(fèi)用所得的結(jié)果可能為負(fù)數(shù)，這也不意味著該房地產(chǎn)無(wú)價(jià)值。相反的情況，如一個(gè)交通不便、環(huán)境不太好的賓館，因有特殊關(guān)系能將一些會(huì)議、活動(dòng)指定在該賓館舉辦，從而可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價(jià)值較高。

　　客觀(guān)收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，通常只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。因此，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收人、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益，除有租約限制外，一般應(yīng)采用正?？陀^(guān)的數(shù)據(jù)。為此，除有租約限制外，利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接測(cè)算出了潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益后，還應(yīng)將它們與類(lèi)似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益進(jìn)行比較。如果與正?？陀^(guān)的情況不符，應(yīng)對(duì)它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，使其成為正?？陀^(guān)的。

　　凈收益流模式的確定：

　　針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)?運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，在求取估價(jià)對(duì)象的凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的凈收益在過(guò)去和現(xiàn)在的變動(dòng)情況及預(yù)測(cè)的收益期限，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，并判斷該凈收益流屬于下列哪種類(lèi)型，以便選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式進(jìn)行計(jì)算：①凈收益每年基本上固定不變;②凈收益每年基本上按某個(gè)固定數(shù)額遞增或遞減;③凈收益每年基本上按某個(gè)固定比率遞增或遞減;④其他有規(guī)律變動(dòng)的情況。

　　在實(shí)際估價(jià)中采用較多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A可能的求取方法有下列3種：

　　(1)“過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”。這是通過(guò)調(diào)查，求取估價(jià)對(duì)象過(guò)去若干年的凈收益，如過(guò)去3年或5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為A。

　　(2)“未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”。這是通過(guò)調(diào)查，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的凈收益，如未來(lái)3年或5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為A。

　　(3)“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”。