2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》章節(jié)知識(shí)第二章5節(jié)

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　　第二章 不同類型房地產(chǎn)估價(jià)

　　第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價(jià)

　　1.餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)：

　　餐飲房地產(chǎn)是指主要以提供各種類型、各種方式餐飲服務(wù)的商業(yè)房地產(chǎn)。餐飲行業(yè)屬于充分競(jìng)爭型行業(yè)，在競(jìng)爭中要有自己的經(jīng)營特色，出新出奇的情形屢見不鮮，對(duì)于餐飲房地產(chǎn)估價(jià)，其特點(diǎn)一是其價(jià)格與其經(jīng)營者的經(jīng)營水平、經(jīng)營能力和經(jīng)營品種的特色密切相關(guān);二是裝修改造較為頻繁，設(shè)施設(shè)備的更新較快，維修較多。

　　2.影響餐飲房地產(chǎn)價(jià)格的因素：

　　影響餐飲房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有：交通便捷程度，包括停車便利程度;商業(yè)服務(wù)密集區(qū)。商業(yè)服務(wù)密集區(qū)的有效人流量一般較大，但位置并不是最重要的，有特色的餐飲店即使位置較偏遠(yuǎn)，由于經(jīng)營收入豐厚，其房地產(chǎn)價(jià)格并不比相對(duì)位置好而經(jīng)營特色不鮮明的餐飲店低。

　　影響餐飲房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物因素主要有：布局特色、裝修檔次、用餐環(huán)境等。其他影響因素有：經(jīng)營者的經(jīng)營水平和能力，經(jīng)營特色和服務(wù)質(zhì)量等。

　　3.餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法：

　　首選成本法和收益法，也可選用市場(chǎng)法，對(duì)于有開發(fā)或再開發(fā)潛力的餐飲房地產(chǎn)還可選用假設(shè)開發(fā)法。之所以首選成本法和收益法，一是因?yàn)椴惋嫹康禺a(chǎn)的裝修、設(shè)施設(shè)備干差萬別，形式多樣，用市場(chǎng)法調(diào)整的難度較大，準(zhǔn)確性不高，因而可選用成本法進(jìn)行估價(jià);二是餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)，有收益，可用收益法進(jìn)行測(cè)算。