2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)第四章2節(jié)

　　【摘要】2015年房地產(chǎn)估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)知識點(diǎn)，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)第四章2節(jié)"，本文系統(tǒng)闡述了市場分析的手段與方法的知識點(diǎn)，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

　　特別推薦：年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)考點(diǎn)匯總

　　第四章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析

　　第二節(jié) 市場分析的手段與方法

　　1.場規(guī)模的估計：

　　(一)市場需求分析的基本概念

　　1.市場規(guī)模

　　市場規(guī)模就是特定商品的潛在購買者數(shù)量。潛在購買者一般具有三個特點(diǎn)：興趣、收入與途徑。因此，在估計某種產(chǎn)品的消費(fèi)者市場時，首先需要判斷對該產(chǎn)品有潛在興趣的人數(shù)。如“你想自己擁有一套住宅嗎?”假如10個被調(diào)查者中有2個持肯定的回答，那么就可以估計消費(fèi)者總數(shù)的20%是住宅的潛在市場。潛在市場是對某種特定商品有某種程度興趣的消費(fèi)者。

　　消費(fèi)者只有興趣還不足以確定市場，潛在消費(fèi)者必須有足夠的收入購買這種商品。有興趣的消費(fèi)者必須對“你能買得起住宅嗎?”做出肯定的回答。價格越高，能做出肯定回答的人數(shù)就越少，也說明市場規(guī)模是興趣與收入的函數(shù)。

　　市場規(guī)模還會因為途徑的限制而縮小。如果住宅不是在某個地區(qū)建設(shè)，那么這個地區(qū)的潛在消費(fèi)者就不是有效市場。有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合。但如果政府或團(tuán)體對特定消費(fèi)群體消費(fèi)某種商品進(jìn)行了限制，如某城市政府規(guī)定非本地戶籍人士不得購買限價商品住房，那么本地戶籍者就構(gòu)成了該城市限價商品住房合格的有效市場。

　　企業(yè)現(xiàn)在可以追求全部合格的有效市場或集中在其中的細(xì)分市場上。服務(wù)市場(也稱為目標(biāo)市場)是公司決定追求的那部分合格的有效市場。企業(yè)及其競爭者總會在目標(biāo)市場上售出一定數(shù)量的某種商品。滲透市場是指已經(jīng)購買了該產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。

　　2.市場總需求

　　市場總需求是指在特定地理范圍內(nèi)、特定時期、特定市場營銷環(huán)境、特定市場營銷計劃的情況下，特定的消費(fèi)者群體可能購買的總量。

　　(二)市場需求預(yù)測

　　市場需求預(yù)測是要估算出一個特定的市場對某種產(chǎn)品的潛在需求數(shù)量。市場潛在需求數(shù)量是在特定時期內(nèi)，在既定行業(yè)市場營銷努力水平與既定環(huán)境條件下，行業(yè)的所有企業(yè)所能獲得的最大銷售量。

　　2.市場趨勢分析：

　　分析市場趨勢的方法主要有：

　　(一)購買者意圖調(diào)查法

　　購買者意圖調(diào)查法就是通過直接詢問消費(fèi)者在某一時期需要哪些商品及其數(shù)量來進(jìn)行分析的方法。

　　(二)銷售人員意見綜合法

　　當(dāng)不能直接調(diào)查購買者或費(fèi)用太高時，可通過詢問銷售人員來判斷市場需求和企業(yè)需求。由于銷售人員接近消費(fèi)者，對情況比較熟悉，因此綜合若干銷售人員的估計往往能得到很有價值的結(jié)果。

　　(三)老師意見法

　　老師意見法又稱為德爾菲(Delphi)法，是美國蘭德公司于20世紀(jì)40年代末提出的。運(yùn)用老師調(diào)查法時，首先組成由經(jīng)銷商、分銷商、市場影響顧問或其他權(quán)威人士組成的老師小組，人數(shù)不宜過多，一般在20人左右，各老師只與調(diào)查員發(fā)生聯(lián)系，然后按下列程序進(jìn)行：

　　(1)提出所要預(yù)測的問題及有關(guān)要求，必要時附上有關(guān)這個問題的背景材料，然后一并寄給各老師。

　　(2)各老師根據(jù)所掌握的資料和經(jīng)驗提出自己的預(yù)測意見，并說明自己主要使用哪些資料提出預(yù)測值的，這些意見要以書面形式返回調(diào)查人員。

　　(3)將各老師的第一次預(yù)測值說明列成表，并再次分發(fā)給各位老師，以便他們比較自己和他人的不同意見，修改自己的意見和判斷。

　　(4)將所有老師的修改意見置于一個修正表內(nèi)，分發(fā)給各位老師做第二次或多次修改。最后綜合各位老師的意見便可獲得比較可靠的預(yù)測值。

　　(四)時間序列分析法

　　時間序列分析法利用過去的數(shù)據(jù)或資料來預(yù)測未來的狀態(tài)，即根據(jù)過去數(shù)據(jù)中的因果關(guān)系來預(yù)測未來的值，過去和未來的狀態(tài)僅是時間的函數(shù)。

　　(五)相關(guān)分析法

　　時間序列分析法是僅對時間為變量的函數(shù)的定量預(yù)測方法，它沒有考慮其他眾多影響市場需求的實(shí)際因素，因此在許多情況下是不適用的。此時可運(yùn)用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與其他因素相關(guān)的性質(zhì)和強(qiáng)度，從而做出預(yù)測。這種方法尤其適用于中、長期預(yù)測。

　　1.回歸分析法

　　2.市場因子推演法