房地產估價與房地產經(jīng)紀的關系

一、對二者的理解 

房地產估價是指房地產估價專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，運用所掌握的估價專業(yè)知識和科學的估價方法，模擬房地產價格形成的過程，在符合國家法律法規(guī)的前提下，綜合分析影響房地產市場價格的各種因素，從而推算出估價對象房地產價格的一種行為活動。它是房地產估價師知識、才能和經(jīng)驗的結晶。房地產經(jīng)紀則是指房地產經(jīng)紀人以收取傭金為目的，為促成他人房地產交易而從事居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務的經(jīng)濟活動。 

二、二者的聯(lián)系和區(qū)別 

房地產估價和房地產經(jīng)紀都是一種中介服務活動，都具有委托性，也均是《城市房地產管理法》中所規(guī)定的行為。房地產估價機構和經(jīng)紀機構都是中介企業(yè)，是一種為市場交易活動提供便利并增進交易的盈利性經(jīng)濟組織。都以人力資源作為自己的主要資源。對其承攬業(yè)務的規(guī)定都是相同的，都需要辦理資質，并以估價師和經(jīng)紀人的智力勞動取得收入或傭金。其根本作用在于節(jié)約市場交易費用，提高市場運行效率。作為房地產估價師掌握一定的經(jīng)紀理論對自己很有幫助，而房地產經(jīng)紀人也必須掌握豐富的評估知識，以提高自己把握市場價格的能力。作為房地產估價的估價結果，它是要由估價師根據(jù)計算結果綜合確定，是估價師的主觀活動，是一個理論價格。而房地產經(jīng)紀中的成交價格是由供需雙方確定的，是一個真實價格，房地產經(jīng)紀人則不參與其中。但是，房地產估價行業(yè)相對于經(jīng)紀行業(yè)來講，其產生的年代較晚。因為經(jīng)紀行業(yè)在我國元代就已出現(xiàn)，而房地產估價則是在九十年代才在我國因房地產交易的活躍而興起的，而且估價行為更多地受到國家法律法規(guī)的制約。在這方面國家制訂了嚴格的措施，如建設部頒布的《房地產估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《估價師注冊管理辦法》和《房地產估價機構管理辦法》等。 

另外，房地產估價具有科學的估價方法，每種方法都有其嚴密的理論基礎、計算公式和操作步驟。對估價結果的客觀公正性也要求較高，并具有法律效力。而房地產經(jīng)紀在我國則主要表現(xiàn)為一種商事代理活動，是一種以房地產經(jīng)營活動為對象的居間服務。在房地產經(jīng)紀活動中，特別突出的是其服務性，要求經(jīng)紀人員要具有較高的職業(yè)道德和職業(yè)技能，既要注重儀表言談舉止，還要有自己的自信、開朗、樂觀、堅韌、奮進的心理素質，以及合理的知識結構。在房地產經(jīng)紀業(yè)務中有一類業(yè)務是房地產價格咨詢，它就是從房地產估價業(yè)務中衍化而來的，是針對不同的需求人群所作的一項服務。當然，它的估價報告不如房地產估價報告那樣嚴謹、詳細，估價結果可以是一定范圍內的參考值，而不必是一個具體的數(shù)值，自然也不具有法律效力，但它可以滿足委托人的需要。 

三、如何利用房地產經(jīng)紀信息來為房地產估價服務 

房地產經(jīng)紀信息是房地產經(jīng)紀機構的重要資源，決定著房地產經(jīng)紀機構能否生存與發(fā)展，房地產經(jīng)紀業(yè)務也主要是靠發(fā)布信息來促成交易。在房地產估價中，房地產估價師可以充分利用房地產經(jīng)紀機構中已完成的交易實例來作為選取可比實例的資料庫，并可充分了解在交易當時的交易情況、區(qū)域及個別因素等，對估價對象修正，以得出客觀公正的估價結果。為推測未來的市場發(fā)展方向進行市場預測，并可對已掌握的客源和房源數(shù)量來定性分析市場的需求和供給狀況。所以說，房地產估價師了解和掌握房地產經(jīng)紀知識對提高自己的估價業(yè)務水平，分析市場的能力及全方位掌握市場供求具有重要的意義，也可不斷提高其估價水平，作為估價機構現(xiàn)在也逐漸地走向綜合型的體制，在原估價業(yè)務的基礎上，設立經(jīng)紀機構，謀求全面發(fā)展，這也是未來房地產中介行業(yè)的一個發(fā)展方向。

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