2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》知識點分析5

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　　估價時點

　　估價時點(valuationdate，appraisaldate)也稱為價值時點，通常為價值日期(date of value)，是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應(yīng)的時間。

　　由于同一房地產(chǎn)在不同的時間會有不同的價值，所以估價必須弄清并說明是評估估價對象在哪個特定時間的價值。

　　這個特定時間就是估價時點，一般用公歷年、月、日表示。

　　特別需要強(qiáng)調(diào)的是，估價時點不是可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的來確定，并且估價時點的確定應(yīng)在先，評估價值的確定應(yīng)在后，而不是先有了評估價值之后，再把它定義為某個時間上的價值。

　　有關(guān)估價時點的確定等內(nèi)容，見本書第五章第五節(jié)“估價時點原則”。

　　房地產(chǎn)估價理論與方法――價值類型

　　價值類型(types of value)有兩種含義，一是指價值的種類，二是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的某種價值――特定價值。

　　房地產(chǎn)估價雖然總的講是評估房地產(chǎn)的價值，但因為價值的種類很多，每種價值的含義和大小不同，所以針對一個具體的估價項目，不能籠統(tǒng)地說是評估房地產(chǎn)的價值，而應(yīng)弄清是評估哪種價值，并在估價報告中說明“評估的價值類型及其定義”。

　　同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的。但同一估價對象的具體一種類型的價值是其在相應(yīng)的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。

　　例如，同一宗房地產(chǎn)，在買賣的情況下雖然實際的成交價格有高有低，但客觀上有其正常的買賣價格;在征收征用的情況下雖然實際的補(bǔ)償金額可能有多有少，但客觀上有其合理的補(bǔ)償金額;在抵押的情況下雖然不同的人對抵押價值有高低不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價值。而上述正常的買賣價格、合理的補(bǔ)償金額、正常的抵押價值，彼此之間可能是不完全相同的。

　　價值類型主要有市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值、在用價值、殘余價值和投資價值。有關(guān)價值類型的詳細(xì)內(nèi)容，見本書第三章第四節(jié)“房地產(chǎn)價格和價值的種類”。

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