2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)知識:第二章2

　　難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動性差、弱流動性。變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強;反之，稱為變現(xiàn)能力弱。對變現(xiàn)能力的理解，關(guān)鍵是注意"在沒有過多損失的條件下"。因為變現(xiàn)能力是與變現(xiàn)的價格相聯(lián)系的?？梢哉f沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格。只要價格低到一定程度，總會有人購買?？梢姡绻麤]有價格的約束，任何商品都能很快變現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)由于具有獨一無二、價值較大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費較多等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長的時間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價還價的時間一般也較長。因此，房地產(chǎn)與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。當(dāng)需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時，通常要以一定幅度的降價為代價才能實現(xiàn);有時即使作了一定幅度的降價，在短期內(nèi)也可能找不到買者。當(dāng)然，對房地產(chǎn)擁有者來說，有時可以采取房地產(chǎn)抵押貸款的辦法來解決所需要的資金問題。

　　保值增值：

　　一般地說，豆腐、牛奶之類易腐爛變質(zhì)的物品，經(jīng)過一段時間以后，其價值會完全喪失;電腦、手機之類的高科技產(chǎn)品，隨著新技術(shù)新工藝的不斷出現(xiàn)、生產(chǎn)效率提高、生產(chǎn)成本降低、更好的產(chǎn)品面世等，其價值會快速降低。但是，房地產(chǎn)因土地面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價值通?？梢缘玫奖３郑踔岭S著時間的推移而自然增加(即自然增值)。

　　引起房地產(chǎn)價格上漲的原因主要有5個方面：①房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良，如重新進行裝飾裝修，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進物業(yè)管理等;②外部經(jīng)濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等;③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如經(jīng)濟發(fā)展和人口增加帶動房地產(chǎn)需求增加;④房地產(chǎn)使用管制改變，如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率等;⑤通貨膨脹，即商品和服務(wù)的貨幣價格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡單地說，是物價的持續(xù)普遍上漲。其中，房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值;通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值;外部經(jīng)濟、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

　　房地產(chǎn)通常具有保值功能，因為它能抵御通貨膨脹。如果出現(xiàn)通貨膨脹，貨幣的購買力會下降，今天能用l元錢買到的商品或服務(wù)，以后很可能得花不止 l元錢才能買到。而說某項投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時間后所抽回的資金，完全能夠購買到當(dāng)初的投資額可以購買到的同等商品或服務(wù)。