2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點:房地產(chǎn)市場的自然周期
瀏覽
收藏
房地產(chǎn)市場的自然周期
不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量，市場機(jī)制的作用總能在市場周期運動中找到一個供需求平衡點。研究表明，從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率)，就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點。從供需相互作用的特性出發(fā)，房地產(chǎn)市場自然周期可分為四個階段：
?、诺谝粋€階段始于市場周期的谷底。這時供給保持基本靜止不變，沒有或很少有新的投機(jī)性開發(fā)建設(shè)項目出現(xiàn)。隨著存量房地產(chǎn)被市場吸納，空置率逐漸下降，房地產(chǎn)租值從穩(wěn)定狀態(tài)過渡到增長狀態(tài)。隨著這個市場復(fù)蘇階段的繼續(xù)，對于市場復(fù)蘇和增長的預(yù)期又會使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場最后達(dá)到供需平衡。
⑵在第二階段(增長超過了平衡點)，需求繼續(xù)以一定的速度增長，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，直至達(dá)到一個令開發(fā)商覺得開始建設(shè)新項目有利可圖的水平。在這個階段，如果能獲得項目融資，會有一些開發(fā)商開始進(jìn)行新項目的開發(fā)。
?、堑谌A段始于供求轉(zhuǎn)折點，此時，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過程中不存在過剩供給，新竣工的項目在市場上競爭租客;租金上漲趨勢減緩甚至停止。當(dāng)市場參與者最終認(rèn)識到市場開始轉(zhuǎn)向時，新開工的開發(fā)建設(shè)項目將會減少甚至停止。但竣工項目的大量增加所導(dǎo)致的供給高速增長，推動市場進(jìn)入自然周期運動的第四階段。
?、鹊谒碾A段始于市場運行到平衡點水平以下，此時供給高增長，需求低增長或負(fù)增長。市場下滑過程的時間長短，取決于市場供給超出市場需求數(shù)量的大小。物業(yè)的市場流動性在這個階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價無市。該階段隨著新開發(fā)項目的停止和在建項目的陸續(xù)竣工而最后到達(dá)市場自然周期的谷底。
編輯推薦：
2014年房地產(chǎn)估價師合格證領(lǐng)取匯總
環(huán)球網(wǎng)校友情提示：如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道及論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流。
最新資訊
- 2025房地產(chǎn)估價師考試知識點：收益法的操作步驟2025-03-23
- 2025全國房地產(chǎn)估價師考試資料：成本法估價的操作步驟2025-03-22
- 2025年房地產(chǎn)估價師考試資料：動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法2025-03-21
- 2025房地產(chǎn)估價師考試資料分享：建設(shè)用地使用權(quán)出讓2025-03-21
- 2025房地產(chǎn)估價師考試備考資料：建設(shè)用地使用權(quán)劃撥(重點知識)2025-03-20
- 2025房地產(chǎn)估價師證書備考資料(必看知識點)：國有土地上房屋征收與補(bǔ)償2025-03-20
- 2025房地產(chǎn)估價師考試考點：國有土地上房屋征收評估2025-03-19
- 2025年房地產(chǎn)估價師相關(guān)知識點：商品房交付使用2025-03-19
- 2025年房地產(chǎn)估價師考試知識點：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2025-03-18
- 備考須知：2025年房地產(chǎn)估價師考試題型分布2025-03-13
打卡人數(shù)
