2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(21)

　　五、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)$lesson$

　　市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)是一組與政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格。

　　市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者可以自主確定價(jià)格，所以，估價(jià)應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行。

　　政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。

　　政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。

　　政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)。對(duì)于最高限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超過(guò)其最高限價(jià);對(duì)有最低限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得低于其最低限價(jià)。

　　政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤(rùn)率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。

　　其中經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi))、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素，利潤(rùn)控制在3%以下。

　　對(duì)于這類房地產(chǎn)，估價(jià)也應(yīng)依據(jù)這些規(guī)定進(jìn)行。

　　六、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格

　　基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價(jià)格。

　　基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。

　　標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。

　　這里的房屋重置價(jià)格，應(yīng)是某一基準(zhǔn)日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級(jí)下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金加上應(yīng)得的利潤(rùn)。

　　有了這種房屋重置價(jià)格之后，實(shí)際估價(jià)中求取估價(jià)對(duì)象房屋或建筑物的價(jià)格，可以通過(guò)這種房屋重置價(jià)的比較修正來(lái)求取。

　　基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格都是一種評(píng)估價(jià)格。

　　七、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格

　　土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來(lái)劃分的價(jià)格。

　　(一)土地價(jià)格

　　土地價(jià)格簡(jiǎn)稱地價(jià)，如果是一塊無(wú)建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格;如果是一塊有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價(jià)格，不含建筑物的價(jià)格。

　　有時(shí)根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格之說(shuō)。

　　(二)建筑物價(jià)格

　　建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。

　　(三)房地價(jià)格

　　房地價(jià)格又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，它往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)。

　　對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，有：(1)房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格;(2)土地價(jià)格=房地價(jià)格一建筑物價(jià)格;(3)建筑物價(jià)格=房地價(jià)―土地價(jià)格。

　　八、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)

　　總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位來(lái)劃分的價(jià)格。

　　(一)總價(jià)格

　　總價(jià)格簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

　　(二)單位價(jià)格

　　單位價(jià)格簡(jiǎn)稱單價(jià)，對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，是指單位土地面積的土地價(jià)格;對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格;對(duì)于房地來(lái)說(shuō)，是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

　　價(jià)格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成：

　　1.貨幣：包括幣種和貨幣單位。

　　2.面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。

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