2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(46)

更新時間：2012-05-02 16:24:09 來源：|0

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　?、?開發(fā)成本$lesson$

　?、?建筑物建筑安裝工程費

　　估價對象建筑物包括俱樂部綜合樓及網(wǎng)球室。其中，俱樂部綜合樓為3層框架結(jié)構(gòu)綜合樓，建筑面積為4200┫;網(wǎng)球室為全鋼網(wǎng)結(jié)構(gòu)，建筑面積為4600┫。評估人員根據(jù)委托人提供的施工合同及預(yù)算決算書，綜合考慮社會平均水平，取俱樂部綜合樓建筑安裝工程費單價為900元/┫，網(wǎng)球室建筑安裝工程費單價為800元/┫。則估價對象建筑物安裝工程費為(900×4200+800×4600)×10-4=746.00(萬元)

　　② 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等費用123.2元/┫

　　配套費用=8800┫×123.2元/┫×10-4=108.42(萬元)

　　開發(fā)成本合計：854.42萬元

　?、?管理費用：取開發(fā)成本的4%

　　854.42×4%=34.18(萬元)

　　⑷ 投資利息：利率取國家1年期貸款利率為5.85%，開發(fā)期取1年，計息期取開發(fā)期的一半。

　　(854.42+34.18)×5.85%×1×1/2=25.99(萬元)

　　⑸ 開發(fā)利潤：利潤率取××市房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤率12%

　　(854.42+34.18+25.99)×12%=109.75(萬元)

　　注：估價對象土地使用權(quán)價格是通過市場比較法測算而得，即其價格為市場現(xiàn)值，故上述測算過程中未計算土地使用權(quán)價格的管理費用、投資利息、開發(fā)利潤。

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