2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(45)

更新時間：2012-05-02 16:25:40 來源：|0

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　?、?成本法測算過程$lesson$

　　⑴ 采用市場比較法測算估價對象土地使用權(quán)價格

　?、?可比實例與估價對象基本情況(見表2-16)。

　?、诮灰讜r間修正：近期土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場無大變化，則可比實例A、B、C交易時間修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100;

　?、蹍^(qū)位狀況修正：可比實例A在交通便捷度方面略差于估價對象，可比實例B在環(huán)境、衛(wèi)生方面略差于估價對象，而可比實例C在環(huán)境、衛(wèi)生方面優(yōu)于估價對象，則可比實例A、B、C、區(qū)位狀況修正系數(shù)分別為100/95、100/95、100/105

　?、軐嵨餇顩r修正：可比實例A在土地生熟程度、土地使用權(quán)剩余年限方面稍劣于估價對象，而可比實例B、C在臨街狀況、土地生熟程度、土地使用權(quán)剩余年限等實物狀況方面與估價對象相仿，則可比實例A、B、C實物狀況修正系數(shù)分別為100/95、100/100、100/100。

　?、?根據(jù)修正系數(shù)測算估價對象土地使用權(quán)比準價格

　　修正單價A=1480×100/100×100/100×100/95×100/95=1640(元/┫)

　　修正單價B=1500×100/100×100/100×100/95×100/100=1579(元/┫)

　　修正單價C=1650×100/100×100/100×100/105×100/100=1571(元/┫)

　　取平均值，得比準單價=(1640+1579+1571)/3=1579)元/┫)

　　估價對象土地使用權(quán)比準價格為：1597×6000×10-4=958.20(萬元)

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